楼市分化趋势明显 明年三四线城市房价或现调整

据经济之声《央广财经评论》报道，虽然临近年末，土地市场却依然延续今年以来的疯狂。上海土地市场年末翘尾行情火爆上演，昨天(12日)成交3幅地块，溢价率都超过100%，总成交金额将近20亿元。这样以来，今年上海土地出让金正式突破2000亿元大关，比去年同比翻倍。

同样高热的还有北京的土地市场。截至目前，北京土地出让金收入1673.9亿元，年内有望突破1800亿元。2012年土地出让金只有647.9亿元，今年北京土地出让金同比涨幅有望接近200%。

土地市场成交特别活跃，《2013年1-11月份全国房地产市场报告》中得到了印证。报告说，11月份国房景气指数持续四个月回落；土地成交量近两年首次正增长，成交价格创新高；商品房销售继续调整，价格增幅有所放缓；房企资金同比增幅基本平稳。总体而言，1到11月份房地产行业供应端扩张，需求端回落，地价已经过热。

土地价格的上涨，明显影响了购房者、开发商的预期。今年，各地都出现了部分地块的楼面价超过了周围在售物业的价格。地价、房价在互相促进上涨，业内人士预计明年地王地块上市，定价很可能会再次上涨。这会不会加快一线城市房价上涨的步伐？调控政策会不会再度出现微调？

今年，房地产市场频频出现的“地王”特别吸引眼球。今年的“地王们”主要诞生在一、二线城市。房企选择在一、二线城市聚集，使竞争更加激烈。三四线城市要冷一些，全国房地产市场正在分化。

经济之声特约评论员、经济学者马光远表示，房地产市场分化的整体趋势非常明显，但这种明显的态势跟整个房地产供应的基本面有关系。从供求关系来看，一二线城市依然需求比较旺盛，供应在某种程度上可能仍然跟不上；从三四线城市来说，不少地方已经供应过剩。这种基本面的变化，预示着从地域来讲，未来已经形成完全两个不同的市场，一个是一二线城市仍然求大于供，一个是一二线城市以下的城市，是供大于求。对这两个市场而言，未来的分化态势在明年、后年会更加明显。

业内人士分析，地王入市还是有一定的风险，目前大部分地王地块的楼面价已经超过了区域内在售的房价。未来地王项目入市是不是会进一步推高房价？

马光远认为，最近一二线城市出现地王的原因，一方面是大家看到一二线城市整个房地产资源还是比较稀缺，而且今年整个一二线城市房价上涨比较凶，所以对未来预期较高。另一方面，地王的出现跟地方政府供地政策有关系。我们的地王实际上是地方政府放出来的，不是市场炒出来的，因为那个地块，它任何时候放出来都是地王。

目前全国已经有17个城市出台了地方调控细则，在政策收紧的背景下，如果地价拉动房价继续上涨，调控政策是不是还会跟着再次进行微调？

马光远认为，未来全国性地进行房地产调控已经没有必要，因为三四线城市本身它的市场已经出现了，是跟一二线城市完全不一样的情况，而对一二线城市进行调控，还应该转换思维。过去很多年我们用的是堵的办法，抑制需求，现在来看有调整的必要。面对一二线城市需求过旺的情况，我们整体的调控政策，从短期来讲，一些限购等政策是必不可少的，但同时要建立起长效机制。未来的调控应该更加具有针对性，给大家一个稳定的房地产预期。

马光远表示，明年是我们的新一轮改革的元年，大家对中国经济结构的调整转型非常期待，这对整个房地产来讲，可能是一个向下的压力。此外，经过这么多的发展，房地产本身积累的风险在逐渐加剧，而且未来整个从房地产的投资增幅来看，包括我们未来的城镇化需求、自住需求、房子要进行更新这三大需求来看，我们未来的增量可能完全能够满足这些需求，整个房地产市场已经进入了一个比较正常的周期，未来整个房价涨幅不可能像今年和过去很多年那样高企。

马光远认为，2014年三四线城市的房价可能会出现调整，这种调整可能对一二线城市也会造成价格的压力。同时，明年房价的全国性涨幅甚至有可能出现下降的情况，如果下降的话，整个房地产的预期可能会扭转。