地产去杠杆或将拉开序幕

对杠杆的广泛使用，是地产业经营与发展的共同特征。过去十多年来我国地产业对杠杆的过度利用，在推动地产业繁荣发展的同时，也埋下了我国宏观经济金融运行的巨大风险隐患。伴随着金融市场资金价值回归，今年我国地产业去杠杆或将拉开序幕，并迎来周期运行拐点。

当前我国房地产业杠杆率呈上升态势。2013年1至11月，全国房地产开发企业到位资金与自筹资金的比例为2.56，较上年同期提高了0.13。在我国现行房地产开发与销售制度环境下，我国房地产业杠杆率主要表现在以下四个环节：一是土地储备贷款环节。一般来说，土地储备贷款条件比照项目融资，自有资金比例需达到30%。二是土地出让环节首次缴款比例规定。按照有关规定，土地出让合同约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不得超过1年，而首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。在实践中，由房地产开发贷款承接政府土地储备中心的土地储备贷款，可进一步增大杠杆率水平。三是土地增值税清缴环节。现行土地增值税暂行条例实施细则规定，“由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”实践中，房地产开发企业往往较长时间保留尾盘，拖延项目竣工清算进程，将预提的土地增值税用于新项目开发建设。四是房地产开发与销售环节。在信贷领域体现为房地产开发企业融资和个人住房按揭贷款。在影子银行领域主要反映为房地产开发项目的非信贷融资。综合来看，经过四个环节杠杆率的广泛使用和累积，实际上房地产开发企业总体杠杆率要远远高出其资产负债表所显示的财务杠杆率水平。

金融市场资金价值理性回归，或将触发地产业去杠杆进程。随着货币供应量增长放缓，社会融资规模和信贷增长趋于理性，金融市场资金价值也向理性回归，货币市场利率运行中枢有所抬升。特别是我国利率市场化进程加快，金融机构资金来源成本将有所上升，将在一定程度上提高房地产开发企业融资成本。不仅如此，伴随着影子银行监管升级，影子银行体系向房地产领域的“输血”功能将会弱化，将会明显增大房地产开发企业资金链条风险。事实上，金融机构已经对房地产金融风险有所警示，未来房地产开发企业的信贷准入门槛将会提高。而去年下半年以来全国性的个人房贷暂停现象在今年年初也没有得到实质性缓解。还有，在社会媒体广泛争论后，预计土地增值税等房地产税收制度也将加快完善。这些情况表明，今年房地产领域整体融资环境逊于去年，资金阀门也较去年有所收紧，或将触发地产业去杠杆的进程。

当然，地产业加杠杆也有现实意义，它是近年来我国城市基本居住面貌发生翻天覆地变化的重要原因，应该予以肯定。但应该高度警惕地产业总体杠杆率过快上升，增大宏观经济金融运行风险。因此，需要采取综合财税金融措施，增加资金面约束，促使房地产开发企业自主收缩杠杆率，加快项目销售进程，避免杠杆率上升演变成新一轮的地产盛宴，留下的是危机四伏的实体经济。