2013全国商业地产生存现状

近日，有媒体爆出在RET睿意德与德勤中国、新加坡南洋理工大学联合发布的《商业地产中国城市40强》研究报告中，成都作为西部城市首度入围四强，成为继上海、北京、沈阳之后的中国4强。据了解，报告综合商业地产发展多项指标得出排名，业界认为一度被“商业地产泡沫论”困扰的成都首度入围四强，显示了强大的发展后劲。

成都超越一线城市跻身四强

该报告从全国288个城市中甄选出40个城市，全方位地呈现这些代表城市在商业地产的发展状况。根据RET睿意德中国商业地产研究中心统计，在过去5年间，超过1750家奢侈品专卖店、超过780家快时尚品牌店在这些城市落地。来自德勤中国的数据显示，过去3年中国商业地产投资增速高达30%。

报告中的几项细分榜单，呈现了中国城市不同侧面。其中，奢侈品最青睐城市十强中北京居首，“东北阵营”强势崛起，沈阳、哈尔滨、大连占据三席。相比之下，财富聚集的长三角地区城市则只占两席。尽管奢侈品发展步伐趋缓，但品牌向更低级别城市布局的速度在逐步加快。

在快时尚最青睐的城市中，作为一线城市的广州意外缺席十强，各级二三线城市则迎来了快时尚品牌开店高峰。快时尚品牌已迅速组成了购物中心的“次主力店军团”，正进一步蚕食了传统百货的物业面积。报告亦显示，快时尚品牌与连锁咖啡店的扩张策略不谋而合，甚至远高于与其他业态的关系。RET睿意德执行董事张家鹏指出，“这体现了两者在受众群体中巨大的重合性，客单价不高又紧随时尚潮流”。

针对开发商和零售商进驻各个城市的统计显示，成都、天津、大连和武汉在“1.5线城市”中最受开发商和零售商青睐，哈尔滨和南昌则分别在二线城市和三线城市中独占鳌头。相比同级城市，他们展现出更好的商业活力和更旺盛的消费需求。

在发展潜力上，南京、济南、无锡、青岛和呼和浩特未来商业发展的潜力不容小觑，相对于它们的经济发展指标，零售品牌尚未大规模进驻，依然有较大发展空间；而重庆、合肥、西安、宁波和大连则已有大量零售品牌入驻，预支了城市商业发展的潜力。

针对一度被认为存在商业地产巨大泡沫的沈阳、成都、天津和武汉，研究报告指出，其经济发展水平与零售商进驻数量相当匹配，正逐步走向成熟。在40强排名中，沈阳、成都甚至超越一线城市广州、深圳，跻身四强。

就分别位列“状元”和“榜眼”的上海和北京，RET睿意德执行董事张家鹏指出，“两个城市已经发展到了商业地产高级阶段，城市各地分布多个大型商圈。随着人口和经济的不断增长，成都、沈阳、深圳和杭州等城市正朝着这一高级阶段发展。”

商业地产业态更新或迎变革期

商业地产全程服务机构RET睿意德发布《业态发展趋势研究》报告。该报告以北京新近开业的20余家购物中心为样本，详析业态特征、比例、类别等领域，对购物中心业态发展趋势做出预测。

报告指出，新开业项目整体业态格局发生变化，零售和非零售业态角色地位发生互换。相比于传统商圈的新增项目，这种趋势在新兴商圈尤为明显。

“传统商圈已经具备相当的认知度和客源基础，新增项目零售业态比例仍然较高，均超过50%。而新兴商圈区域认知度不高，且多依赖于区域内客群，需通过餐饮、娱乐等聚客能力较强的业态培育市场、提升知名度，其零售业态比例往往低于50%。”RET睿意德策略顾问部助理董事李静雅指出，“其主角配角地位已经发生互换。”

报告指出，未来商业地产业态将更新，并迎来变革，各类业态形式也将会出现五大趋势：一、次主力店领跑零售业态，布局加速扩张，类型细分，呈多样化发展；二、高端餐饮转型，中端餐饮拓展迅速，新兴主题餐饮涌现；三、儿童业态在区域商圈发力，儿童主题经营品类跨业态发展；四、休闲娱乐业态发展日益强调情感交流平台及感官体验，类型增多，规模渐大；五、创新业态萌发，以价值观为标准跨界整合。

“商业地产未来将是主题和细分的时代，不再是供应的时代。”张家鹏在接受采访时表示。他还说，未来的商业地产将更注重消费者的体验过程，并非单一的购物过程。