成都楼市利润"水分"少 不存在大幅降价的风险

演讲嘉宾中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强

4月2日下午，在华西都市报主办的“地产领袖成都峰会”上，重量级嘉宾、中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强上台演讲，从“市场坏消息”和“政策好声音”说起，为台下百名开发商高层深度剖析楼市现状，预测未来趋势。

提及近来众说纷纭的部分城市房价突降风波，陈国强更是旗帜鲜明的抛出了自己的观点：“这是房地产健康发展的正常波动，在部分城市，市场出现了一点小风雨，很正常，没有必要上升到整个房地产市场来评价。”

关于“房价风波”

降价只是个别现象大多数城市房价并没波动近来，杭州、无锡等部分城市的楼盘相继出现了降价促销风，一时间成为购房者关注的热点。对此，陈国强也首度给出了专业的看法。

“我认为这只是房地产市场出现的一点小风雨，很正常。”陈国强认为，现在外界对房地产市场有一种误读，首先从数字上看，杭州、无锡等地只有少数楼盘出现了降价情况，全国大多数城市房价并没有波动。

他指出，仔细观察会发现，这些楼盘降价促销的根本原因，在于区域楼盘库存量太大，已超过了市场需求，采取降价促销只是一个商家的正常营销手段，没有必要上升到整个房地产市场来评价。

现场演讲结束后，陈国强在接受华西都市报记者专访时，更是专门针对成都楼市近期出现的部分楼盘降价现象，给出了自己的判断。

关于成都楼市

个别楼盘降价是产品营销策略调整过去的一个月，成都楼市接连出现了两起“促销事件”，包括九龙仓御园、铂雅苑等高端楼盘纷纷宣布降价，甚至降幅突破5000元/平米。加之此前杭州等地出现的部分楼盘降价风潮，令部分购房者出现了“坐等降价”的预期。

“个别楼盘的降价，更大的原因是某些产品的营销策略出现调整，或者开发商短期回收资金的需求所致。不能盲目与楼市整体供需市场和价格市场挂钩、过度解读。”陈国强指出，跟大多数一二线城市相比，成都的房价多年来处于“缓慢增长”水平，纵向比较各城房价，成都楼市价格处于中等水平以下。

“成都楼市多年来一直处在健康发展的轨道上，从供需关系上看是平衡的，大幅降价不太可能。”陈国强分析称，成都楼市利润空间并无多少“水分”，因此大幅降价不太现实。

另一方面，成都楼市的购买力处于旺盛状态，刚需购房群体的购房需求有待释放。

市场需求是一直存在的，目前的部分城市小规模降价现象，可能会在短时内抑制这些自住群体的购买欲望，令购房者调整到“观望态势”，但需求本身并不会消失，因此，观望过后，购买力有望集中爆发。

“成都楼市是一个健康、活跃的市场，目前正处于良性发展阶段，本质上不会受‘降价风波’的影响。”他表示。

关于“好声音坏消息”

短期成交量下滑属健康发展下的正常波动

“今年的房地产市场出现了一种现象，政府出台了一些对市场利好的政策，但是房地产市场却比去年“冷”了。”峰会现场，陈国强指出，从一些专业机构的数据看，各地的房屋成交量比去年同期出现了下滑，一线城市一季度成交量大概整体下滑了40%以上。

同时，各地不断地传来降价促销、价格出现松动的消息，这让外界出现了很多猜测，是不是中国的房地产市场会走下坡路？

陈国强认为，今年房地产市场成交量比去年是下滑了，但是跟2010、2011、2012年相比，今年成交量数据明显高于过去3年，所以没有必要把目前看到的成交量下滑问题过于放大，这是房地产健康发展的正常波动。

那么，各界应该如何看待市场坏消息？

他认为，从市场因素、政策因素两个层面分析，当前的政策中性偏好，在一个时间段内，市场力量将起主导作用。因此，市场供求因素和竞争环境显得更为重要。

“分化的市场才是真实的市场，价格波动是市场逻辑的表现。”陈国强坦言，从全国范围内来看，未来，开发商将通过调整开盘节奏、转移投资等手段，化解市场危机。另一方面，从数据来看，全国商品房销售额同比仍然上涨，这决定了开发商整体资金链仍处于可持续运转的地步。