新版商品房预售合同七大亮点 对霸王条款说不

近日，住建部和国家工商总局联合发布了新版《商品房买卖合同示范文本》。新修订的合同示范文本分为预售合同和现售合同两个文本，在新版预售合同中，就销售备案、补充协议、信息保护等问题作出明确规定，针对开发商“一房多卖”、返本销售、楼盘烂尾、未履行保修义务等问题作出引导，有效保护消费者合法权益。

亮点一：引导开发商作出承诺，禁止售后包租、返本销售

新合同示范文本明确，出卖人须对所售房屋不存在“一房多卖”、“司法查封”、房屋地基基础和主体结构问题等作出承诺。出卖人承诺不采取分割拆零销售、返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。出卖人承诺按照规划用途进行建设和出售，不擅自改变该商品房使用性质，并按照规划用途办理房屋登记。出卖人不得擅自改变与该商品房有关的共用部位和设施的使用性质。出卖人承诺对商品房的销售，不涉及依法或者依规划属于买受人共有的共用部位和设施的处分。出卖人承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人。

【律师解读】引导开发商承诺并设定违约责任，这在合同上就加大力度保护买受人的权益，这也可以看出，新的版本从立法、合同的角度进行了明确，保护了买受人的合法权益，这也是法律健全的一个重要体现。

亮点二：预售资金监管，防止烂尾楼

新合同示范文本第七条开发商预售商品房取得的资金只用于工程建设，出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。

【律师解读】 新版本增加了旧版本中没有的商品房预售资金监管条款，这将能充分地保证消费者的权益，促进开发商把项目做完，减少出现烂尾楼的风险。

亮点三：提醒购房者先验房，验收合格再收房

新的合同示范文本明确：出卖人应当在交房之前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人负责修复，修复后再交付。

【律师解读】新版本增加先验房、验收合格、再收房的合同条款，充分保障了消费者接收到合格的房屋的权利，若有问题开发商应先整改后再通知验收，验收后再交付。改变了长期以来的交房验收的交易惯例，原合同文本中开发商要求先收房，发现问题现找开发商整改，开发商往往未按期整改，严重影响了购房者正常使用。

亮点四：开发商未履行保修义务，消费者可自行维修由开发商承担费用

新合同示范文本明确：在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。

【律师解读】开发商交房后一般情况委托物业协调保修，经常出现维修推诿，扯皮的情况，影响购房者使房屋，购房者自行维修开发商又不承担费用，严重侵权了购房者的合法权益。新合同正好能及时解决此种情况发生。

亮点五：督促开发商30日内进行销售备案，保护消费合法权益

新合同示范文本明确：出卖人应当自本合同签订之日起【30日内】（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。明确出卖人将合同签订后发生的规划设计变更、预售合同登记备案情况等重要事项告知买受人的义务。

【律师解读】开发商往往在签订合同后以各种理由不及时备案比如按揭款未办下来，分期购房的未付清款之前不备案等，严重损害了购房者的合法权益，也容易引发无良开发商一房多卖的情况，新合同文本要求30日内办理备案，有利于及时有效的保护消费者的合法权益。

亮点六：特别规定保护买受人信息，不得对外披露

新合同示范文本明确：出卖人对买受人信息负有保密义务。非因法律、法规规定或国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门执行公务的需要，未经买受人书面同意，出卖人及其销售人员和相关工作人员不得对外披露买受人信息，或将买受人信息用于履行本合同之外的其他用途。

【律师解读】很多开发商或销售人员将购房者的信息泄露，购房者经常遭遇电话骚扰，苦不堪言，投诉无门。在合同明确规定保护买受人的信息确实非常重要。

亮点七：开发商不能通过补充协议减轻自己的责任

新合同示范文本明确：补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。

【律师解读】开发商常常通过补充协议减轻或免除应由出开发商承担的责任，不合理的加重购房者的责任、排除购房者一些权利。新合同文本明确规定若出现此种情况的约定视为无效，仍以主合同为准。

（感谢四川省优秀青年律师陈军为本文提供法律咨询）