房价下跌几乎已成定局 房价到底会将跌掉多少

据报道，最近一些地方开始低调松绑楼市。房地产市场的走势令人关注。国家统计局的数据显示，房价已经开始普遍下跌，5月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有35个。由于翘尾因素(去年房价涨幅高)，目前绝大多数城市的房价同比还是上涨的。我们预计，到明年一季度，就会出现房价同比也普遍下跌的形势。

房价下跌几乎已成定局，围绕这个问题的争论会越来越少。现在人们最关心的是，房价会降到什么程度?要回答这个问题，我们首先需要搞清楚这些年房价快速上涨的原因。关于房价上涨的原因，有三种常见的解释，一是城市人口快速增长，形成了对住房的刚性需求;二是贫富差距大，富人钱太多，形成了对住房的投资性需求;三是市面上资金太多，形成了对房地产的投机性需求。其实，这三方面的因素都对房价上涨有推动作用。但在不同的时期，起主要作用的因素是不同的。

房价是在2004年以后进入快速上涨周期的，期间有增速较慢甚至短期下跌的时期，但总体形势是持续、快速地上涨。从2004年到2008年，促涨的主要因素是城市化。由于地区差距大，一线城市和沿海地区的发展水平明显高于中西部地区，吸引了更多人前来工作和定居，统计数据显示，一线城市的常住外来人口增长在2006年前后加快了。在一线城市房价快速上涨的示范作用下，一些投资者(如温州人、煤老板)推动了二三线城市房价上涨。

2008年金融危机爆发后，房价在2009年上半年增长放缓。但在一系列刺激之下，房价又很快上扬。房价只涨不跌的“神话”似乎成真，住宅成了非常优质的投资品，富人的投资性需求将房价迅速拉高，是主要的促涨因素，而信贷快速增长造成的资金过剩起到了推波助澜的作用。到了这个阶段，大部分刚需都只能望洋兴叹、徒呼奈何。2010年4月，限购政策出台，暂时结束了房价加速上涨的周期——这从侧面证明了富人的投资性需求是这个时期的主要促涨因素。

2011年和2012年，商品房销售情况不太好，房价涨得不算快。但开发商并不着急，他们没有降价促销，而是捂盘惜售，因为他们的资金链条并不紧张，贷款增速比较高，而且他们可以通过多种渠道获得资金，一部分金融创新使更多的资金投到了房地产。这部分过度的金融创新造成的资金充裕，是开发商能在2011年和2012年维持房价不下降的主要因素。它在2013年又变成推动房价疯狂上涨的主要因素。随着规避限购政策的方法越来越多，2013年，低迷了两年的商品房销售重又大幅增长。但开发商并不急于卖房子，这年住宅竣工面积下降了0.4%，住宅新开工面积也仅增长11.6%。但是，在房价越涨越高的同时，他们的资金成本也越来越高，依靠借贷捂盘的难度越来越大，他们只能降价促销维持资金链。

通过对不同阶段主要促涨因素的分析，我们可以对房价降到什么程度能得出一个大致的结论。一部分过度的金融创新对房价上涨的推动作用已经不可持续，这会使房价回到2013年之前的水平，下跌20%甚至更多一点。但是，如果地区差距和贫富差距没有改变，房价不太可能再继续下跌到2008年时的水平，也就是说，中等及以下的收入群体购房仍然会很难。