楼市新型城镇化战略出台 房地产行业将迎春天(2)

以房养老启动试点 实行背后问题多

6月23日，中国保监会公布了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。自7月1日起为期两年内，北京、上海、广州、武汉四城市将试点老年人住房反向抵押养老保险。与以往的试行不同的是，本次的以房养老放宽了准入条件，年满60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，就可以投保反向抵押养老保险。这对于部分有需要的老年人来说，无疑是喜大普奔的利好消息。

然而，喜大普奔背后也存在问题。中山大学岭南学院风险管理与保险学系副教授宋世斌认为，在人口老龄化严重的背景下，保险公司提供一种新的养老保险产品，把老年人房产的价值发挥出来，这个产品毫无疑问具有价值。但在中国推行，首先面临的障碍是住宅仅有70年产权的事实。“很多老人手里的房子都比较旧了，70年产权剩下的不多，不解决产权的问题，后面的价值很有限。”宋世斌分析，中国的房价目前已处于高位，市场对未来房价波动的预期较高，因此，鉴于房屋未来价值难以估量，保险公司作出的价值评估将会比较保守，按相对较低的标准发放养老金，对老年人而言，这是最大的不理想因素。

另一不理想因素是，老年人在进行以房养老的过程中，还需要承担房屋抵押本身的手续费。“价值评估需要一级的评估师，法律手续包括抵押这些也都需要成本，保险公司不大可能承担这部分成本。”宋世斌补充道。

以房养老的利益分配问题也备受关注。“政府如果要关注孤寡老人，让他们晚年过得更好的话，这项业务就不要完全商业化、暴利化地去运作，最好用带有一些公益色彩、保本经营的方式来设计产品。”广州市知名房地产专家韩世同建议应当设计为没有固定年限，一旦跟保险签约，就可以保障到终老的产品。

但与此同时，他也指出如果要实现公益化的以房养老，不排除保险公司出现亏损的可能，这时，政府的财政支持或是机构介入进行兜底十分必要，否则没有利益的话，保险公司的参与热情也难以提振。

此外，中国人传统的观念成为一道难以逾越的障碍。

在广州市社科院研究员谈锦钊认为：“这是家庭财产如何盘活的问题，是一个比较长远的方向。对于没有子女抚养、或者是退休收入比较低、没有养老资金来源的老人而言，被采用程度或许会高一点。但目前来看，这部分人还是少数。对于大多数家庭而言，房子是很重要的不动产，人们的传统观念还是要把家庭财产传承下去。毕竟大部分国人眼中，家庭最大的财产就是一套房子。”谈锦钊说道。