房贷新政满月利率优惠凤毛麟角 楼市成交反弹？(2)

效果预期转变促楼市回暖

从已经出台央行新政执行细则的银行来看，尽管“认房不认贷”条件严苛，且利率方面并未出现实质性优惠。但是在业内看来，央行新政最明显的作用，是改变了购房者对楼市的预期。

中原地产首席分析师张大伟告诉《经济参考报》记者，因为经济增速放缓，各地方政府对房地产的依赖度明显上升。这种情况下，预计各地的救市热情将持续上涨，特别是信贷松动，一旦银行实施细则执行，购房者将被刺激入市。

数据显示，上周（2014年10月19日-10月25日），受监测的21个主要一二线城市中，多数城市住宅成交面积保持增势。一线城市中北京、深圳环比增幅分别达到17.78%和36.13%，上海、广州环比回落。

事实上，10月份前20天，监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积约671万平方米，环比增长约12%。20个城市中，有15个城市出现了成交环比上升。

严跃进认为，10月份前20天，整个市场成交量出现了比较明显的反弹，这说明入市情绪开始变得高涨。按照目前这一趋势，预计10月份的成交量将超过9月份，同时，整个四季度楼市的看跌情绪会逐渐淡化。

在亚豪机构副总经理高姗看来，央行新政“认贷不认房”规则的改变，所针对的则主要是改善型需求，低端改善型群体受益最大。高姗认为，对于多次置业的群体来说，其资金实力相对较强，因此首付成数的变化对其影响相对较小。反而是“卖一买一”的中低端刚性改善群体，受制于资金压力，对于信贷政策的优惠反应较大。“随着央行新政策的逐渐落地，市场供应也开始增加，预计受到供应集中爆发的影响，接下来的市场成交将处于反弹周期”。

“央行新政对市场有明显的信心提振作用，房价止跌已经明确。”张大伟说，“受央行新政影响，起码可以增加30%的可购房人群，这部分人群恰好是之前被政策抑制的意愿购房人群。”

他进一步表示，整体市场的供应在继续增加，而需求也将释放，因此四季度的成交量值得期待。房价方面，预计依然以平稳为主，继续下调的可能性降低，但因为库存等原因，短期上涨的空间也不大。

预判四季度仍以去库存为主

央行新政要求，继续支持房地产开发企业的合理融资需求。但据《经济参考报》记者了解，目前银行对房地产开发商依然实行名单制。

“从整个市场来看，能在名单中的开发商也就是300至400家，开发贷占银行全部贷款余额约5%至6%的水平。今年，商业住宅的开发贷比去年减少了很多。虽然总量增加了1000多亿，但40%投向了保障房。”交通银行首席经济学家连平说。

还有业内人士指出，近三年来，银行贷款在房地产开发商的资金来源中占比逐年下降，从20%降到目前的10%左右。“对于房地产行业的融资，目前要降低开发商的杠杆率、降低负债率，刺激销售而增加回款能力，因为开发商30%的资金来源于此。所以，按揭贷款的放松正是为增加开发商资金流动性提供契机，当然还包括解除限购。”兴业银行首席经济学家鲁政委表示。

中银国际研报显示，多数房企三季度业绩表现并不理想，毛利率下滑幅度超出市场预期。开发商的利润空间受到地价与需求的双重挤压，整个行业已进入一轮较大的调整周期中。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，央行新政有助于提高市场去化速度，有助于部分城市市场成交量出现“翘尾”行情，但从各银行政策实际落地执行情况来看，“惜贷”基本面并没有实质性改变，这并不利于市场基本面出现实质性好转。

张宏伟告诉《经济参考报》记者，由于当前库存压力仍然较大、房企扩张盲动性等因素，今年四季度及明年，楼市仍然面临去库存压力，去库存仍然是市场主旋律，并不会因为部分城市市场成交量回升而改变。

尽管多重利好措施促使市场逐步回暖，但由于楼市库存仍处高位、商业银行对降低房贷热情不高，多数项目入市仍以跑量作为定价主导。此外，前三季度财报数据显示，多数房企营收和利润同比下降明显，经营压力持续显现。尽管后市销售数据随着政策叠加效应的释放将继续改观，但大幅度反弹现象不会出现，房企为冲刺全年业绩目标，应把握窗口期，加快去库存步伐。