政策推动房地产复苏 房价会否报复性大幅上涨

央行、银监会公布通知，对房地产融资贷政策作出调整，推出包括首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍、金融机构发行MBS等政策。到底该政策能否推动房地产迅速复苏，甚至造成房价像2009年放松类似的报复性大幅上涨呢？

我们认为此次央行房贷放松可能有利释放部分改善性需求和交易量的复苏，并稳定房价，有助于开发商资金缓解资金压力，但银行执行意愿和力度有待观察。

近期我们观察到部分地区的房地产交易量环比略有复苏，而这一政策文件出台，对部分购房者对房价的预期可能有所改变，可能会从观望到购房，此外之前被认定成二套房贷的需求，由于可能的首付（60%-70%下降到30%）和利率的降低（1.1倍基准vs首套房利率）释放部分改善性需求。

然而我们认为释放一部分需求可能带来交易量的小幅复苏和房价的稳定，但是就现有政策和银行执行情况来看，短期内房价不会再次如2009年宽松时期的大幅上涨。虽然需求有一定释放，但银行目前按揭贷款的额度没有得到增加，首套房的按揭利率直接下降到基准利率0.7倍的可能性较小。当前5年以上贷款基准利率为6.55%, 五年期存款利率4.55%，如果打7折中间的利差仅有35bp，如果客户对银行没有其他贡献，基本是亏本生意。我们认为理性的银行对首套房贷的折扣应该在85-9折左右，不排除少部分银行定在基准或者95折左右。

从供求情况来看，虽然截至10月初，全国仅剩一线城市没有解除限购，但目前很多3-4线城市供应严重超过需求，主要城市的库存也在历史高位，短期内房价大幅上涨可能性较小。

目前香港上市的房地产股票估值仍然处于低位，我们相对看好高质量，财务实力雄厚并且针对改善型需求的企业。