楼市政策有调整余地 走出颓势需1年(2)

楼市或明年下半年走出颓势

判断楼市走向的两项关键数据一路下滑。今年1至9月，商品房销售面积、销售额增速几乎是断崖式下跌，并形成负增长趋势。而2013年全年，商品房销售面积、销售额增速分别增长17.3%和26.3%。

亚豪机构分析认为，单纯依靠政策拉升楼市交易量，无异于临渴掘井，而这种透支型消费也难以长期支持。地方政府还是应该考虑如何加速城镇化发展、引进核心产业、提高就业人口、增加居民收入，楼市成交量上升的基础才是坚实的。

齐鲁证券也称，单一调控政策效果有限。房地产交易税费基本没有调整。从货币政策来看，目前M2增速与信贷投放依旧处于偏紧状态。本轮楼市政策调整，对商品房销售有一定的正面作用，但若没有进一步的货币数量放松与降息举措，效果有限。从房价收入比、人均住宅存量与货币条件来看，本轮放松对销售量以及价格的提振与2008年难以相提并论。

钟伟进一步向21世纪经济报道记者解释说，“我们曾经做过测算，在目前的信贷环境下，如果房贷利率到8折或者8.5折，商业银行就会不赚钱，银行并没有动力去发放7折优惠利率的房贷。”

在钟伟看来，房地产市场正在发生三大变化。首先是预期的变化，公众不再认为房价只涨不跌。其次，是利率市场化。钟伟指出，利率市场化进程是不容低估的影响因素，我国的金融体系从利率管制逐步向利率市场化转变的前期，无风险利率出现大幅提升，成为资金的重要投资方向，中长期来看，利率市场化进程将逼迫房屋租售比向正常回归。

房地产投资需求本是居民资产配置中的重要一环，2000-2010年，国内居民尚缺乏投资渠道，股市房市成为较为单一的居民投资渠道，但这个过程在2010年后被逐渐打破，主要原因是利率市场化进程推动了无风险利率的大幅上升，加上商业银行存款利率上限依然受到管制，不均衡的双重价格导致以理财产品收益率为代表的无风险利率大幅提升，吸引了大量资金。到2013年底，商业银行理财的余额已达10万亿元左右，信托行业管理的资产规模也接近11万亿元。“银行的理财产品利率4%至5%，不保本产品5%至7%，信托产品5%至9%，不一定再买房子了。”钟伟说。

另外，巨大的库存量也是羁绊。钟伟观察到，供求关系正发生改变。新增适婚家庭的拐点开始出现，80后一代对于住房刚性需求的顶峰逐渐过去，新增城市人口的购买力仍显不足。陈国强同时提出，保障房建设规模过大。

但华远地产董事长任志强指出，内在的逻辑关系在于，保障房建设会拉动房地产投资，体现在GDP数据上，但消化库存、房屋销售溢价却不会直接体现于GDP。“巨量”的保障房建设，也将是阻碍商品房市场回暖的因素。

任志强预测，在众多政策的影响下，四季度的房地产形势将比今年前三季度好。但并不意味着市场将走出低谷。“明年9月份才会有真正的好转。”任志强在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

钟伟认为，一线城市的房地产市场将在明年二季度走出颓势。二、三线城市将在明年下半年迎来拐点。其间，最需要关注的指标是交易量指标，影响交易量的最关键因素是信贷政策。

市场仍需要时间来消化政策，在任志强看来，有更多的“富人”可以被解禁买房，利率优惠会降低成本，对于下滑的市场而言是好消息。但政策趋势却更难预测了。“政策周期变得越来越短，平均一两个月就出台一个政策，难以形成长期的预期。”任志强称自己不猜政策，并很难从中总结出规律。

国金证券分析认为，第三轮救市措施或为减税。如果楼市仍未有起色，可能会采取减免购房契税或者将个人住房转让营业税征免时限由5 年恢复至2年来进一步刺激市场。

钟伟指出，调整购房契税和营业税的主动权在于地方政府，税收政策的调整空间不大。保障房政策也可能面临微调。例如，地方政府有可能购买空置商品房作为棚改区安置房，廉租房有可能从实物分配更多倾向于货币分配，鼓励租房。