明年起购房人口将开始下降

近日，央行、银监会出台的房地产信贷政策如期兑现。该政策对于房地产信贷涉及的多方利益主体，包括地方政府、居民、房企、银行都给予支持，力度之大超出市场预期。我们认为，政策落实将能更有效地激发过去受到抑制的房地产消费需求，本轮房地产市场复苏周期也有望加快启动，但是限于目前的经济与市场环境，也不应对于房地产市场复苏有着过高的期望。

有助房地产复苏

这次央行为房地产信贷松绑是适应了当前经济形势的需要，而从此次具体出台的政策内容来看，将对促进房地产市场复苏有着明显的作用。

第一，在支持居民家庭住房贷款需求方面，央行指出：“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”，并强调“在限购解除地区，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平”。考虑到多套房居民的信用水平更高，还贷能力更强，他们再次申请房贷也更容易得到大多数银行较为优惠的贷款条件，这无疑表明央行已将过去“认房又认贷”的政策调整为更为宽松的“认贷不认房”政策，即只要居民结清之前的购房贷款，就有条件享受首套房贷款优惠。而由于首套房与二套房所适用的贷款要求有较大差别，这次首套房认定范围的扩大将会刺激更多改善型住房需求释放。

此外，央行还解除了过去针对外地人买房的限贷令，指出“银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款”。这一政策的松绑无疑有利于刺激区域中心城市的购房需求，加快当地外来人口市民化的进程。

第二，除了刺激房地产信贷需求外，央行还对于如何改善房地产信贷给予了高度关注。如针对当前约束银行扩大房贷额度的问题，政策提出将专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放；针对当前房贷收益率较低，难吸引银行兴趣，央行提出将鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS），这将有利于提高银行房贷资产及资金周转率，从而增强银行扩大按揭贷款的动力；政策还允许银行发行期限较长的专项金融债券等以为房贷筹集资金，这将有利于缓解银行存款期限过短与房贷资产期限过长的期限错配风险，银行按揭贷款的资金成本有望降低。

新一轮温和复苏周期将开启

在央行全方位房地产信贷政策扶持下，可以预计今年四季度房地产市场复苏的进程有望加快。但这也引起部分人士的担忧，因为这次房地产信贷放松政策力度仅次于2008年，房地产市场受此刺激，会不会较快出现反弹，明年再现类似2009-2010年期间的过热状况？我们认为，考虑到以下因素，上述情形出现的可能性较小。

第一，政策刺激力度有限。如央行对于限购城市二套或多套房居民的贷款需求以及未结清房贷居民的房贷需求都维持现有的严控政策，这意味着房地产投机需求仍然难以大规模兴起，对楼市需求的刺激力度有限。

第二，与2009-2010年不同的是，央行不仅重视刺激购房贷款需求，还重视通过多种手段扩大房地产开发贷款，这无疑有利于扩大未来房地产市场供给，避免供需失衡导致的市场过热情形。

央行一方面松绑商业银行为保障性住房开发贷款，允许银行对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年，另一方面也强调要更充分发挥开发性金融的作用，指出“对地方政府统筹规划棚户区改造安置房、公共租赁住房和普通商品房建设的安排，纳入开发性金融支持范围，提高资金使用效率”。由于部分普通商品房的建设也可以纳入开发性金融的范围，这无疑给开发性金融更大的政策使用空间，由国开行主导的中国版“住房银行”有望更大程度上推进地方住房建设，促进房地产供给大量形成。

央行还对扩大开发商融资给予了特别关注。央行在《通知》中指出，银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。央行还强调要扩大开发商的直接融资渠道。因此，符合条件的房地产企业将有望在银行间债券市场发行债务融资工具，过去进展缓慢的房地产投资信托基金（REITs）试点在政策呵护下也有望加快推出，这些政策都有望为优质的开发商“输血”，增强它们扩大房产开发的动力。

第三，当前有利于房地产投机的基本面因素相对于过去已明显弱化。目前不仅具有刚性需求的20-35岁年轻人购房人口数量面临下降，我国25-50岁购房适龄人口的规模也将于2015年达到顶峰后下降。受2009年以来政策刺激，房地产经历了大发展，目前除了少部分中心城市的供需压力较大外，大部分二、三线城市的房地产供给压力都普遍偏大。70个大中城市中，大部分城市过去4年当地住宅用地成交建筑面积和住宅销售面积之比都明显高于100%。随着我国经济进入新常态阶段，管理层更为重视经济结构调整，对于货币信贷刺激经济有着更高警惕，未来货币信贷难以重现过去的高增长，对于楼市投机性需求的刺激力度也将减少。

第四，虽然央行鼓励银行扩大房地产信贷投入，但这些政策短期效果不可高估。当前处于利率市场化较快推进期，利率中枢上行是大趋势，银行负债成本提高也使得银行难以再像2009年那样青睐较低收益率的房贷资产。无论是MBS，还是专项金融债券，受制于市场环境限制，发行收益率水平都不能过低，这也决定了银行难以将房贷利率大规模打7折，否则银行证券化后的房贷资产无法吸引投资者购买。

因此，这次房地产信贷政策的松绑不会成为引发房地产市场进入较大规模投机潮的催化剂，四季度后房地产更有可能进入类似2011-2012年那样的温和复苏期。而由于中央将更为谨慎地运用货币信贷，这也很可能使得本轮房地产市场复苏过程中，房地产销售面积增速的好转程度以及房价涨幅弱于上一轮周期。因此，这一轮房地产市场好转对于经济的带动作用也就不应有过高期待。