改需改变楼市格局 换房比例达7成(2)

□新房

改善项目占楼市供应半壁江山

在前期库存未得以消化完成的前提下，刚需盘推新动力不足，造成10月以来开盘量减少。但与刚需盘不同的是，今年北京限价令放宽后为中高端项目的入市创造了政策条件，而近期针对改善型客群松绑信贷又定向释放了购房需求，为中高端项目带来市场契机，但因此改善盘和高端盘才得以在下半年集中入市。据亚豪机构统计，下半年中高端楼盘的开盘项目个数在总入市量中占比近50%，较上半年增加10个百分点。

在央行新政利好的影响下，改善型需求集中爆发，部分楼盘迎来放量，不少开发商加速楼盘入市。据亚豪机构数据显示，10月份，北京预计有22个项目入市，主要集中于海淀、朝阳、大兴等区域，改善型项目成为供应主力军。

以上周为例，据亚豪机构统计数据显示，上周(10.13-10.19)北京共有10个楼盘集中入市，分别为2个刚需项目蓝光星华海悦城、首开香溪郡;5个中高端改善型项目金隅翡丽·蓝爵堡、远洋·傲北、天润香墅湾1号、泛海国际以及中冶德贤公馆;旅游项目龙湖长城源著以及2个自住房项目恒大御景湾和中铁建原香嘉苑。10个楼盘项目累计新增供应3879套，环比大涨近6倍。

记者走访位于南四环附近的中冶·德贤公馆项目售楼处发现，新政发布以来，项目售楼处的客户到访量有了明显提升。据中冶·德贤公馆营销负责人介绍，“目前，中冶·德贤公馆在售136-178平米三居/四居产品，自新政发布以来，楼盘来电来访量较之平日最高峰亦有明显增加，尤其是‘低开一万，五折买四环’的消息一经放出，项目更是引起了购房者的广泛关注。”

□楼市格局

改善型成交稳步增长

随着供应结构和需求结构的变化，北京楼市的格局也悄然生变，伟业我爱我家的统计数据显示，改善型成交正在稳步增长。

据伟业我爱我家市场研究院监测，北京市从2013年至今，改善型客户在二手房市场中的占比呈现逐步升高的特征。2013年的10月，拥有一套住房的改善型客户在我爱我家月度成交占比为26.39%，而目前这一幅度已经上升到现阶段的42.69%。

值得关注的是，9月30日央行房贷新政和北京市调整普通住宅标准后，经我爱我家成交的二手房客户中，已经拥有一套住房的改善型客户占比为42.69%，这一比例比9月份上升了11.2%。可以看出，在9月30日房贷新政出台后，北京市二手房市场改善型人群的入市幅度明显增加。

“从目前来看，本轮市场政策所能够释放的改善型需求在整个楼市的宏观需求中，占比大约在30%左右，这批需求是否会在未来一段时间真正集中入市，从目前来看可以说有这一苗头，但能否长期持续尚难判断。”伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉记者。

另据胡景晖介绍，从趋势上来说，今年和去年相比，改善型明显增多。造成改善型人群增多的原因有几方面。一是在过去北京市执行严格限购、限贷政策的情况下，市场改善型人群事实上存在着较长时间的需求积压情况，由于政策无法放松，难以顺利入市。二是在2005年房价整体上涨之后，市场上第一批购房人在当年由于购置的房屋面积较小，随着子女教育、父母养老、医疗等实际需求的增加，以及家庭收入的增加，客观上也已经需要进行住宅改善。

三是房贷新政和普通住宅标准调整，事实上对于改善型需求进行了一定的松绑和支持，在短期内引起这批需求的关注和入市，在情理之中。