改需改变楼市格局 换房比例达7成(4)

□影响

自9月30日房贷新政发布以来，北京市二手房市场发生了较为明显的变化。在客户方面，改善型需求客户占比逐渐加大。在新政中首付优惠的政策落地后逐渐发挥出对市场的带动作用。但对于刚需来说，政策上并未有实质的利好，虽然10月以来也有不少刚需入市，但多数是受市场预期的影响。2014年以来，拟售均价在4万/平米以上的期房供应量为7593套，是去年的4.1倍，今年高端供应明显高于去年主要是由于对高端项目的管制放松所致。预计四季度改善市场将进一步出现回暖。

亚豪机构市场总监郭毅

改善需求能否持续释放尚需观察

当前改善型需求的升温一方面是源自于该类型产品市场供应量的增多，另一方面原因是在于央行松绑信贷增加了改善型购房者的资金杠杆率，因此激发出一轮此前观望的改善型需求入市，但这批需求释放后，未来整体市场的购房热情能否持续，还有赖于未来北京是否能够继续放松调控政策，给市场更强的信号，从而改善预期，拉升需求。

伟业我爱我家副总裁胡景晖

缓涨的可能性较大

未来楼市价格是否会出现暴涨，一是取决于央行货币政策的走向;二是取决于市场改善型需求入市的持续性。如果货币政策出现整体性宽松，那么市场价格的反弹甚至上涨是可以预期的，需求入市的持续性也会增加。如果不出现整体宽松，则这波成交量复苏的势头和价格止跌企稳反弹的势头是否持续，仍需观察。短期来看，从目前到春节前，北京市场成交量的进一步复苏，是可以预期的。预计在11月，市场将迎来二手房的网签高峰。但在价格方面，这一时间内如果没有央行政策的大放水，则价格暴涨的可能性将十分微弱，缓涨的可能更大。

上海某房地产研究院研究员严跃进

改善型的楼盘供应力度会加大

改善型成交比例提高，是大城市一个既有的规律。此类城市高净值群体数量在持续增加，改善型购房需求和购房能力都比较强，所以往往会存在二次置业的现象。尤其是在市区房产价值不断上升的情况下，很多人把市区的小户型进行抛售，进而到一些地铁便利的近郊区进行二次置业。此类物业基本上也定位改善型需求，进而在市场上表现比较紧俏。在央行这样一个政策下，未来改善型购房需求的释放将更快，因为购房的成本相对降低。这也对房企的供应产生一个启示，即未来不光注重刚需盘的供应，在改善型的楼盘供应上也会加大力度，进而影响未来的供应结构。