楼市看三四线城 房价回落成新常态

据国家统计局公开发布数据，2014年10月份全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有69个，持平的城市有1个；环比价格变动中，最小降幅为0.2%，最大降幅为1.6%。始自去年四季度以来的楼市周期性调整，房价趋势性回落已经成为楼市运行新常态。

居民住房拥有率已较高

看淡楼市源于不动产在家庭财富配置空间缩小。房地产业在满足人类居住需求这一自然属性同时，还兼具家庭财富配置功能。过去十多年来，房地产业充当了我国宏观经济增长的重要引擎，从根本上说是住宅不动产在家庭财富配置比例连续上升的结果。据交银中国财富景气指数调查，过去十年来大多数城市居民家庭积累的不动产迅速增值，大约占家庭总资产的3/4。

事实上，1998年我国住房分配制度改革释放了巨大的需求潜力，住宅不动产已经成为家庭财富的标准配置。据2012年浙江大学不动产投资研究中心、清华大学媒介调查实验室等联合发布的《中国居住小康指数》报告显示，涉及4个一线城市、2个直辖市、26个省会城市和8个重点城市在内的40个城市中，除上海以67.9%的居民拥有住房率排在末位，长沙以90.1%的拥有率位居首位，其余被调查城市的居民拥有住房比率均在70%-80%之间。同时，调查显示，2009年以来，超过七成居民购买了住房。考虑到当前我国人口迁徙习惯，一线城市人口集聚，因而住房拥有率低属于正常现象。但与其他国际都市相比，我国一线城市居民住房拥有率也明显偏高。另据《中国家庭金融调查》，2013年我国住房空置率为22.4%，比2011年上升了1.8个百分点。经过十多年的快速发展，我国城镇居民住房拥有率已经较高，未来发展空间已明显收窄。

同时，国别研究表明，发达国家富裕家庭持有的不动产（房产）比例平均低于38%，金融资产成为家庭财富的主要配置。特别是当不动产在家庭资产配置中比例过高时，不仅需要承担变现风险，而且还要支付数额不菲的维护成本，在经济上并不可行。因此，随着我国居民家庭财富配置结构调整趋向固化，住宅不动产在家庭财富比重中趋向稳定，继续扩大的空间日益缩小，使得房地产业驱动宏观经济增长的动力出现下降。而这种回落并不以人的意志为转移。

发展方式转变

须减少对楼市依赖

看淡楼市也是对我国经济发展方式转变的期待。经济发展方式转变是我国经济粗放式增长向集约式发展的必然之路。过去较长时间，以投资驱动为经济增长引擎的增长模式，不可避免要重视土地财政的作用，主要依靠地方政府主导投资的撬动。而土地财政得以运转的根本前提在于房地产市场的超常规发展。从价值流转形式看，土地财政实际上是地租转化的一种形式，转化路径依赖于住宅销售，也就是货币价值与实物价值之间的交换。在转换过程中，居民货币财富也转化为不动产财富。这种形式的财富转化，需要以地方政府未来加快基础设施建设、扩大城市外延为先决条件。

但以地方政府投资为主导的投资增长模式，在缺乏有效预算控制和效率考核的情况下，很容易转变为盲目建城的冲动，造成资源浪费。现在国内部分三线、四线城市房地产业过度开发，既是资源使用的巨大浪费，也是地方政府主导投资盲目性的重要表象。应该看到，土地财政难以长期维持。土地财政的资金来源仍然是普通居民的货币财富积累。货币财富向实物财富的转化不可能无限期延续。一旦居民货币财富增长放缓，财富形式转换过程将会中止，土地财政面临坍塌风险。因此，经济发展方式转变，必须要减少对房地产业的依赖，房地产业运行须回归理性。

不动产也须谨防风险

看淡楼市还是规避不动产风险上升的自主选择。过去十多年住宅不动产价格的快速上涨，往往使投资者忘记投资过程可能存在的风险。事实上，不动产也面临风险，主要包括贬值风险和变现风险。前者意味着不动产市值缩水，后者指的是住宅价值难以在市场上成功变现。尽管住宅不动产属于家庭消费必需品，但因为其总价值较高，交易并不便利，流动性较差。过去十多年我国住宅价格累积涨幅巨大，已经严重背离住房租金与居民收入，存在强大的内部调整压力。在这种市场预期下，住宅不动产不仅面临价值缩水风险，而且也同时遭遇变现风险。而住宅价格前期上涨越快，后期调整的幅度也越大。不仅如此，随着住宅价格停涨并回落，住宅不动产投资价值与其他金融产品相比的优势不再。据中国人民银行2014年三季度城镇储户问卷调查结果，住房已经不是城镇居民投资的首选。在宏观经济下行压力不减背景下，出于风险顾虑，多数家庭将重新审视财富配置结构，增加股票、理财产品的金融资产比重，适当降低住宅配置比例。

未来我国房地产业发展在三线、四线城市。尽管当前我国房地产市场区域分化日益明显。总体看，一线城市仍被市场预期前景光明，三线、四线城市房地产市场崩盘风险较大。短期内，基于库存压力，上述判断合乎实际。但从长远看，我国新型城镇化致力于农村人口入城，将为三线、四线城市的房地产业发展注入新空间。一线城市高昂的生活成本不适合收入水平较低的农村务工人员入城。三线、四线城市房价总体水平较低，如果制度上实现农村土地有效流转，那么通过土地流转实现财富积累的农村人口最容易在三线、四线城市定居生活。关键是要维持三线、四线城市较低的住宅价格。

全力避免房地产业出现崩盘式调整。楼市崩盘将是一个全输的局面。因此，需要各界通力合作，在全面把握房地产业运行规律的前提下，避免楼市崩盘。