2015年房地产市场难有机会 稳定或是最好局面

自2014年下半年开始的房地产松绑政策在当年岁末见到了微弱的效果，根据国家统计局70个大中城市住宅销售价格变动情况统计数据，去年12月份住房价格环比的总体降幅继续收窄，新建商品住宅成交量环比增长了近9％，创出了年内新高。

房地产市场的萎靡似乎逐渐得到遏制，能否迎来拐点成为行业人士关注的重点。乐观者的理由在于，2015年宽松的房地产政策环境还将得以延续。在产业政策方面，全面解冻限购政策；进一步放宽二套及以上住房按揭贷款条件；进一步降低住房交易税费等房市利好措施将促进购房者消费欲望的增强。在货币政策方面，降息周期开启，房贷利率下降将是2015年房市趋稳甚至向好的有力支撑，同时，降准预期也能为这一市场带来充裕的资金。

对2015年房地产市场的预期，1月16日举行的国务院政策例行吹风会上，国家发改委副主任朱之鑫表示，国内房地产并没有出现危机，房价适当波动是在挤出投机性需求，2015年将稳定住房消费。不难理解，“稳定”的住房消费，或许是2015年房地产市场能够保持的最好局面。

不过，在笔者看来，2015年房地产市场将很难有好的表现，甚至还会迎来最困难的时期。其原因在于，第一，2015年将是宏观经济面临严峻困难的一年。从外部环境看，国际金融危机爆发至今，虽然世界各主要经济体都采取了促进经济增长的措施，但到目前为止却仍是阴云不散，前景难料。各种不确定性在全球经济增长格局深刻变化的同时，为经济发展带来许多不可预期的风险。从内部环境看，老龄化加剧、创新不足、环境压力增大、社会矛盾突出等因素，在“三期叠加”的关键时刻，为发展增加了困难。世界银行近日发布简报将2014年中国经济增长预测下调至7．4％，并预计2015—2016年中国GDP平均增速将继续下降。这些都表明2015这个转折之年面临的困难和挑战将是前所未有的。

第二，如大多数研究者的判断，当前中国的房地产市场已经发生了根本性的变化。正是基于这样的变化，才使得住房市场的调整成为一种必然趋势。最明显的证据则是当前房地产行业整体供需的根本性变化。在市场供求基本平衡的情况下，去库存化将是2015年房市的主旋律。然而，很明显，这仍然是一项困难重重的任务。从“十二五”开始的3600万套保障性住房建设、1200万套棚户区改造建设，仅此两项就使每年房市增量超过了商建总数，这意味着保障性住房等建设项目使每年的市场供应量增加一倍。住房消费需求的稀释和分流无疑会延缓商品房销售速度，增加住房库存，自2013年以来的数量积累和压力或在2015年集中表现出来，库存积压、现金流紧张、负债率攀升等问题将考验房地产企业在2015年的生存能力。

第三，2015年是中国改革的全面启动年，许多新的改革措施及产生的效果，需要市场去消化，这为房地产带来新的不确定性。例如已经推动的土地改革，其严控特大型城市新增建设用地、耕地保护优先等政策，使2015年房地产市场存在许多悬念。土地供应、成本变化会导致市场发生什么样的反应还需进一步观察，但这种不确定性无疑增加了2015年房市向上的难度。

总之，房地产市场虽然可以成为稳定经济增长的一个引擎，但政府也绝不会通过盲目扩张而导致不负责任地增大房市泡沫，这早已是市场各方的共识。因此，尽管预期2015年会有一些有利于房地产市场的政策举措，但总体来看，房地产调整在这一年还将继续走向深入，短期的起伏也难以改变总体全面下行的格局。