丁祖昱：房地产规模天花板触顶 房企转型谋利润点

1月8日在某研究中心第12届地产金融形势发布会上，某中国控股有限公司执行总裁、信息集团首席执行官丁祖昱接受新华网记者采访时表示，企业到了一定规模之后利润率反而下降，这是中国房地产市场的发展趋向，一方面土地成本越来越高，另一方面竞争越来越激烈，房地产企业不可能再获取高额利润。

丁祖昱认为，处于第一阵营的房企在保持规模上升的同时都在探索一种适合自身发展的转型方式。“万科提出要进入家装产业、万达走国际化路线、恒大多元化跨界，房企在多元化探索中分两种方向，一种是在房地产上下游，另一种则完全偏离房地产行业。例如恒大现在做文化、粮食、快消、光伏，与房地产完全不相干，这是一个摸索的过程，为未来房地产规模很难再持续上升寻求可替代方案。房企必须积极思考如何有效转型与变革。”

房企很拼

根据该机构发布的《2014年中国房地产企业销售TOP100排行榜》，2014年，20家典型房企销售业绩同比增长18%，增速相比2013年同比下降了7个百分点。去年房地产企业集中度继续大幅提升，TOP10、TOP20和TOP50的金额和面积集中度上升幅度均高于前几年，TOP100企业金额和面积集中度分别达到38.37%和22.43%。

此外，从金额集中度看，TOP10企业从去年同期的13.72%上升至17.19%，增加了3.47个百分点，比2013年的升幅提高了2.51个百分点；TOP20及TOP50企业同比也分别提升了4.27个百分点和5.42个百分点，提升幅度加大。从面积集中度看，TOP10企业从2013年的8.62%增长至10.51%，同比上涨1.88个百分点，和去年的升幅相比增加0.98个百分点；TOP20和TOP50企业则分别增长了2.28个百分点和2.96个百分点。

从榜单的情况来看，丁祖昱认为2014年房企都很拼，前10强的企业的销售金额集中度大幅上升，而且出现了两家2000亿的房企。前20强门槛略有下滑，前50强的门槛略有上升。今年房企销售排行榜扩展到100强，76位以上的企业销售金额都在百亿以上。

同时，在上述榜单中可以看出，本次入榜门槛中，门槛升幅下降明显。其中，TOP20金额和面积门槛出现下降，未来规模之争或有逐渐淡化之势。与其他门槛表现不同的是，TOP10金额和面积门槛仍然大幅提升。

对此，丁祖昱指出有两点值得注意，第一，入榜的企业门槛还在上升。大企业在继续增加市场份额，前10强三年的时间翻了一番，规模企业增长速度最快。第二，入榜企业集中度加速上升。如果只考虑一、二线城市，50强已经占到了50%的市场份额，每个城市20多个企业占半壁江山。

变革求存

此外，他分析指出，2014年典型房企销售业绩平稳增长，但逾半没有完成年度销售目标，有的甚至低于八成。主要原因有两点，一方面，年初房企受去年销售形势影响，普遍将目标定的很高，个别企业即使下调目标依然不能完成目标；另一方面，房企的理念也正发生变化，不再单一关注规模，而是更多追求有质量的增长。因此相对而言，今年业绩中干货更足。

“2015年房地产市场呈现稳中有分的势态。一线稳定，二线分化，三四线城市房价仍有上升空间。资金链宽松对房地产企业有较大利好。此外，土地市场平稳，会出现大溢价的土地，一线城市土地竞争激烈仍需注意。”

他认为，“2015年住宅相对稳定，养老和商业地产要谨慎，办公和旅游继续看空。企业竞争加剧，寻找规模与利润平衡，除了前面几家千亿公司，如果再继续追求规模，企业要考虑规模与利润的平衡。”