40年后商用地产使用权归谁：会不会被国家收回？

商用地产40年后归谁

近年来，随着不少商业立项的楼盘也纷纷以住宅名义对外销售（即商住两用房），购置商业性用房用于居住，逐渐成为一种常见的社会现象。在北京、上海等城市，由于限购政策和价格，大量刚需人群同样选择购买商业性用房用于自住。

但根据相关规定，商用房产权年限为40年，低于普通住宅的70年产权，因此许多商用房业主芒刺在背。有法律界人士表示：“物权法给了住宅明确的说法，但商业用地上的房屋尚存争议。”40年后，商业地产的使用权归谁？会不会被国家收回？这成为不少人关注的问题。

购买了商住两用房的业主小东发现，商住两用房的二手房价格滑坡之快超乎他的预计。以北京市大兴区某小区为例，根据北京链家地产销售人员艾红（化名）介绍：“去年春节之后，这边的商住房价格大幅下降，到现在每平方米的价格已经快和2009年业主购买一手房时的价格持平了，相对而言，普通住宅要稳定一些。”

“主要还是因为产权问题，住宅是70年，商住房是40年。”艾红说。产权期限问题，直接影响了“商住两用”项目的房价。据了解，除核心区外，北京不少“商住两用房”二手房价格均低于同地段住宅。

根据亚豪房地产经纪公司提供的数据，据不完全统计，北京市目前有20多个“商住两用”项目在售，每月成交量均在二三百套，市场处于稳定状态。而在上海、广州、成都、沈阳等诸多城市，都能看到此类项目的身影，它们被冠以“酒店式公寓”、“Loft公寓”等名义对外销售。但毫无例外，这些“商住两用”项目并不拥有普通商品住宅的70年产权。

“我国2007年出台的物权法第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，并无自动续期的规定。”中唐律师事务所房地产律师徐斌说。

不仅小东这样的商住房业主，我国所有非住宅地产持有者，都要面对土地使用权到期带来的问题。以国家统计局3月11日发布的《2015年1～2月份全国房地产开发和销售情况》为例，2015年1～2月份，全国房地产开发投资8786亿元，其中非住宅投资2864亿元，占房地产开发投资比重的 32.6%；非住宅房屋施工面积172220万平方米，占房屋施工面积的30.2%。

根据国家统计局提供的数据，在这3成的比例中，办公楼和商业营业用房的施工面积占了非住宅房屋施工面积的59%。“可以预计，未来将有更多持有非住宅地产的业主面临土地使用权到期的困扰。”徐斌表示。

据了解，深圳是我国最早实行土地有偿使用制度试点的城市，如果以1987年12月1日深圳公开拍卖出让国有土地算起，今年已经是第28个年头。 2000年以来，随着第一批行政划拨土地的陆续到期，为了解决到期物业的问题，2004年颁发的《深圳到期房产续期若干规定》规定，到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期，在剩余年期（国家规定的最长使用年期减去已使用年期）范围内约定年期的，补缴地价数额为公告基准地价的35%，并按约定年期一次性支付。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，当时这批土地出让的时间较早，就没有按照标准去执行。“主要还是房屋产权到期的问题还没有在全国范围内大量出现。”楼建波说，“处理这样的问题一个是要让续期费用群众承受得起，另外一方面土地毕竟是国有资产，不能白白流失，最好还是本着‘一事一办’的原则来解决。再过二三十年，房屋产权到期现象比较普遍了，国家肯定会出台统一的政策。”

中国政法大学法学院教授符启林表示：“物权法已经明确了住宅用地到期后自动续期，但对于商业用地等，现在的政策还没有明确”。上海联业律师事务所主任王展持有相同的看法，“对于非住宅地产，物权法没有作这方面的规定，是否续费、如何续费，都处于不确定的状态”。而记者采访到的其他业内人士和专家均表示，对于非住宅用地的续期问题，目前的相关法律条例尚不明确。