三四线楼市依旧低迷 高库存套住开发商(2)

房企进退

楼市成交正左右着房企业绩。据某研究中心数据，2015年一季度，业绩排在前20的房地产开发企业，仅6家实现业绩同比增长，其余均出现不同程度的下滑，前20企业平均销售金额较2014年同期下降15.37%。

一季报显示，今年1～3月，万科实现营业收入88.9亿元，净利润6.5亿元，同比分别下降6.4%、57.5%。碧桂园(2007.HK)一季度共实现合同销售金额约177.3亿元，同比下跌44.32%，合同销售建筑面积约278万平方米，同比下跌43.03%。

针对一季度业绩下滑，万科方面给出的官方解释是，一季度净利润下降的主要原因之一是结算规模较少;另一方面，由于去年同期结算中，上海、深圳等高毛利城市占比高，投资收益也较为集中，导致净利润的比较基数较高。

近期在万科与万达宣布战略合作的新闻发布会上，针对“万科倾向一二线城市发展”的说法，万科总裁郁亮说，万科对一二线城市反而是有警惕的，“大家都觉得一二线城市好的时候，那就是很危险的时候，是应该小心的时候”。他表示，万科要为普通人家盖好房子，不局限在一二线城市，也为三四线城市的人去盖好房子，未来可能五六线城市都可以考虑。

5月14日，碧桂园集团总裁莫斌出现在长沙，出席碧桂园湖南区域品牌发布会。当时有媒体援引莫斌表述称:“我们应正视当前三四线城市楼市不乐观的现实，但这并不动摇我们更坚定地看好三四线城市发展的信心。”在他看来，三四线城市若能抓住新型城镇化机遇，不仅能够走出低谷，而且未来的市场仍然大有可为。按照设想，未来三年，碧桂园的目标是在湖南省14个市州全覆盖，达到42个楼盘。

关于一二线城市与三四线城市的楼市分化，前华远地产董事长任志强认为，三四线城市确实有些供应过大，问题可能不在楼市本身，而出在人口迁移上。在他看来，在城镇化进程中，产业必须与城镇化并行，没有产业支撑，人口转移到别的地区，有些地区空了，有些地方住房又可能供不应求，出现错位。

“不能用个人感觉去评判三四线城市都存在着危机，实际是区域差别巨大，有些二线城市问题也很多。哈尔滨、沈阳等城市，都存在一些问题，可能比部分三四线城市问题还严重。”任志强曾经说道。

交通银行金融研究中心预计，5月沪深等重点城市成交将继续回暖，新盘价格有上涨势头，二手房跳价现象也将增多，这些城市将迎来“红五月”。相比之下，供过于求的二三线城市受新政的提振作用将较为有限，成交量难见明显起色，库存压力也使卖方不敢轻易大幅涨价。

“起色”并不是没有，一些三四线城市也出现回暖迹象。株洲市房管局数据显示，4月株洲市城区新建商品房网签24.36万平方米，同比增长30.38%;均价4429元/平方米，环比上涨250元/平方米;而保定自经历了去年从疯狂到清淡的周期之后，今年5月开始本地自住需求抬头，一些项目成交活跃。株洲与保定受访的销售人士认为，眼下楼市成交一定程度上回暖，但考虑到眼下的供求现状，这些城市今年下半年仍将以去库存为主，开发商涨价动力不足，房价至少不会出现跳涨。