土地财政难以为继 房企：拿地不如加速去库存

房地产进入调整期，土地财政难以为继已成行业共识。

据中国某研究院数据信息中心监测公布数据显示，监测的40个主要城市5月18日至5月24日土地成交量环比增加18%，出让金环比减少64%。一线城市中，广州成交3宗住宅用地，合计8万平方米，出让金不足10亿。

这是前五个月土地市场的缩影。某机构发布的数据显示，1—4月，10大典型城市土地出让金收入1833亿元，与2014年、2013年同期相比分别下降48.0%和20.2%。

土地成交量下降背后，地价持续高位。以北京为例，前五个月共成交约34宗经营性用地，土地溢价率居高不下。

有分析人士认为，商业用地资源减少会加剧房企在一线城市的竞争;楼市回暖，下半年土地市场成交情况有望好转。

不过，房企对土地的渴望似乎并未点燃。“现阶段拿地必须慎之又慎。”一位一线房企相关负责人告诉中国经济网记者，相比加大土地储备量，企业更倾向于趁着行情好尽快去库存。

一线城市土地市场沉寂

对房地产行业来说，一线城市的标杆意义十分明显。

今年一季度，北京的土地成交市场便出现了量价齐跌的情况。据北京国土资源局及亚豪机构公布的数据统计，今年一季度北京共成交地块28宗，同比减少22宗;经营性用地为25宗。其中，建设用地面积173.61万平方米、规划建筑面积399.25万平方米，同比分别减少57.3%和42.4%。

土地出让金方面，一季度北京约有484.73亿元出让金进账，同比减少269亿元，降幅达35.7%。

分析人士认为，成交数据的走低主要受推地节奏限制。分析称，2014年整体的市场低迷以及地价的高企，使得部分房企对于土地市场“心有余而力不足”，为避免地块受到冷遇，相关部门也放缓了推地节奏。

上海方面，截至4月底，土地成交建筑面积已经连续12个月负增长，但土地成交均价却创下自2010年4月份以来的新高。

值得一提的是，上海在今年4月8日还发布了《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定(试行)》，将全生命周期管理范围扩大到经营性用地。

某房产研究院综合研究中心总经理崔霁认为，在上海建设用地负增长背景下，根据土地集约节约利用的迫切需要，这一政策是通过控制源头来倒逼房地产行业转型的进一步深化，产业化、专业化、精细化、品质化将行业是未来发展趋势。

广州方面，在此前公布的2015年建设用地供应计划，今年预计出让204幅地块，总用地面积约1621万平方米，较2014年减少近24%;在出让计划大幅减少的情况下，广州土地市场成交状况也相当惨淡，今年一季度仅完成全面目标不足一成。

去库存压力依旧

一直炙手可热的土地为何遭遇如此局面。除了政府控制土地入市速度外，市场方面库存高企也是主要原因。

据中国某研究院公布的数据显示，2014年12月国内北上广深四大一线城市商品住宅可售面积总量为3897万平米，达近五年最高水平，较2013年12月增长近千万平米。而2014年，一线城市出清周期均值为13.5个月，同样也是近五年最高。

某房地产研究院公布的《2014年新建商品住宅库存报告年终版》，广州2014年1月份新建商品住宅库存为738万平方米，而到了第三季度末则达到了1009万平方米，到了第四季度，库存处于一个高位盘整的态势，到了年末则为994万平方米。

这就是今年开年整个房地产行业的情况。

“疯狂拿地，到快速开发，再到行业突然预冷，去年末应该是地产业问题集中爆发的关键节点。一度抢手的房子变成了难以消化的库存，这就是为什么在现有情况下开发商冷落土地市场，而专心致志卖房子。”一位行业分析人士告诉中国经济网记者。