低价卖房“补仓”是个例 股市暴跌现退房现象(2)

焦虑的豪宅 恐受股市拖累

此前，股市曾被认为是吸金石，吸走了楼市的资金，但实际上今年的股市、楼市却是“同步共振”的，许多项目尤其是高端豪宅的买家不少都是从股市获利套现的，这直接导致上半年豪宅成交创下新高。随着下半年更多的豪宅加入战场，股市却迎来了深度回调，让豪宅的日子也有点不好过了，开始为寻找购房人而焦虑。

北京顶豪项目龙湖西宸原著流传着一个故事：在A股5000多点的时候，一位客户把计划继续加仓的钱，用来买房子送给太太做生日礼物，从而避免了巨额损失。

西宸原著开盘前，就面临一个和股市“争”客户的问题。北京龙湖称，在设计多种股市可能模拟模型后，得出一个关键结论和策略：A股年内不会超过6000点。因此必须在股市上涨阶段开盘，这是造富阶段，肯定比下跌阶段好。

西宸原著在6月12日取得预售证后，很快开盘。6月30日，龙湖宣布，共销售30套、10个亿，销售均价约为16万元。这中间半个多月，经历了股市的最初下跌阶段，所幸并未影响到客户的买房行为。

一位知情人士对北青报记者表示，西宸原著的定金最初是100万元，后来提升至200万元，但开发商仍感觉不安全，便采用了顶级豪宅罕见的快速成交，快速签约的方式，在股市暴跌前走完了程序，有效地避免客户流失。最终如果不是已经签约并付了首付款，不少豪宅客户很可能因为股市的大幅跳水，而放弃购房。在几千万甚至上亿的购房款面前，百万元的定金就显得不那么重要了。

不仅如此，对于豪宅市场来说，更可怕的是下半年将有更多的超10万元项目加入竞争，包括取证价格22万元/平方米的中粮·瑞府，每套亿元起的华润·北平府，售价超10万元的东山公寓等等。在豪宅客户上半年已经被消耗了不少的前提下，留给其他项目的空间不多了。

而股市再次成为可能创造大批新贵阶层的“梦想之地”。一位顶级豪宅项目的操盘手私下对北青报记者表示，今年股市对楼市的影响，很大一部分是体现在高端市场和豪宅产品上。以他操盘的项目为例，占比相当大的买房人都是创业板、中小板的中、大股东。这些人多为80后，所创立的公司在上市后，赶上了这波大牛市，每股的价格由最初的几元钱，十几元钱，迅速炒高至几十元，甚至上百元，不少人都选择了在高位减持手中的股票，直接获利数千万甚至上亿元。暴发的财富增长，最终经过重新配置，流向了更保值，安全性更高的顶级豪宅市场。这也是为什么北京超10万元/平方米的豪宅新增了上千套，但仍能被强大购买力消化掉的重要原因之一。

通过股票获利，再通过房子实现保值，成了不少中产以及富豪新贵的资产配置方式。股市大跌后，在近日出现了明显反弹迹象，豪宅项目也寄希望于牛市并未离去，这样股市创造的财富就有可能继续支撑顶级豪宅的销售。

下半年豪宅不容乐观

今年上半年，一线城市高档住宅市场成交活跃，甚至单价10万级别的豪宅成交套数，也创了历史新高，远远高于过去几年平均销量。但这还仅仅是开始，下半年里更多的超过10万元每平方米的项目入市，将把这个曾经神秘的，不为人知的顶级豪宅市场，暴露在公众眼中，并引向惨烈的白刃战。

杨红旭就向北青报记者表示，据他了解，近几个月的豪宅购房者，他们的股市风险防范意识远强于多数普通投资人，很多人在4000点左右时已经减仓或清仓，然后购房。股市的财富效应，以前部分先知先觉、不贪不骄的大户提前离场，是导致近几个月一线城市豪宅成交热的重要原因之一。但同样由于股市的大暴跌，导致豪宅在下半年的形势不容乐观。

对此，许多超过10万元的豪宅项目不得不通过修炼“独门秘籍”的方式，应对即将到来的白刃战。位于东四环的东山公寓，刚刚在6月份取得预售证，均价11.37万元/平方米，作为北京早几年的知名豪宅东山墅的二期，东山公寓虽然所处朝阳公园板块，位置十分优越，但却并不缺少竞争对手，包括同一板块的泛海国际，以及不远处的融创·北京壹号院等。为此，东山公寓项目不得不在精装修上寻求与竞争对手更多的不同，项目负责人表示，项目特意从德国请来设计团队设计户型，并且所有装修材料都是德国进口，在打造精装修时，也是德国的工人飞到北京，亲手参与装修。

此外，位于中央别墅区的金地·中央世家也打算在近期入市，虽然中央别墅区许久未有新的低密度土地供应，但金地·中央世家在区域内同样不缺少竞争对手，包括拟售价22万元的中粮·瑞府，以及万科的观承别墅等，为了在激烈的竞争中取得开门红，金地·中央世家就采用高举高打的方式，户型全部主打独栋类别墅的设计，房源为600-800平方米的大户型，仅花园面积就约为200-300平方米，每户占地面积达一亩地。

业内人士认为，虽然各个新盘豪宅项目，都在苦练自己的核心优势，但由于股市暴跌对楼市的负面影响，以及房企在6月份冲击半年报的原因，导致诸多大型房企都拼得很凶，也部分透支了7月的销量。在这种情况下，7月成交量尤其是豪宅的成交要继续维持在高位非常困难，下跌几乎是必然的情况。