房地产税“起征点”明朗化：对基本住房面积豁免

在房地产税基本方案基本成型并开始小范围征求意见的同时，事关社会公众直接利益的房地产税“起征点”问题，也正在悄然之间逐步明朗化。税率和起征点则是房地产税基本方案中，最关键的两个要点。

最近国研中心一研究员“房地产税立法初稿已基本成形，正在内部征求意见并不断完善中”的信息披露，引起市场的高度关注，成为媒体讨论的焦点。其实，回顾历次税种改革，争议最大的莫过于个人所得税和房产税。其中，个人所得税改革的方向和功能定位上，对于推进综合加分类的综合个人所得税制度的共识大于争议，所以改革推进相对顺利。但是房产税改革则在其功能定位方面争议非常大。即使在顶层设计层面，也存在不同认识，重庆和上海试点房产税出现两个截然不同的版本，就是一个佐证。

由于市场高度关注，相关部门担忧信息披露会引发房地产市场的波动，所以披露权威信息非常谨慎。笔者认为，如果采取这样的改革方式，特别是在税种文本起草过程中不能充分披露信息，导致在改革过程中不能吸纳社会公众和专家学者的意见，争议会越来越大，立法质量和效率会下降。所以，笔者认为相关部门不要怕房地产改革信息披露对房地产市场产生影响，尽可能开门立法，在法律文本起草的过程中披露相关信息，特别是涉及公众利益的信息，让公众及早参与到房地产税法律文本起草过程中，这样才会使房地产税改革体现民意，符合中国实际，也能凝聚共识，实现良性互动。

首先，目前我国房地产市场逐渐回暖，但未完全回暖，产能过剩还是基本面，但是一线城市房地产上涨的压力依然存在，特别是深圳等地出现房价大幅上涨、北京等地推进京津冀一体化进程有可能导致该地区房价上涨的事实存在。这样我们可以认为房地产市场呈现出复杂的调控现状，一是经济发展需要房地产回暖，以支撑经济的发展；二是在房地产市场回暖过程中必须注重调控房价，防止房价进一步上涨，形成新的泡沫。因此宏观调控的目标是房地产市场在去泡沫化过程中，实现稳步的投资和销售双增长，而不是出现房价的过快上涨带动投资上涨。

其次，在当前房地产宏观调控目标下，房地产税收信息的披露，影响房地产市场将会逐渐趋向中性特征。这是因为推进房地产税收改革，特别是增加保有环节的税收负担，会打击一部分囤积房地产的投资者，这样会防止房价的过快上涨，但对当前刚刚复苏的房地产市场可能产生负面影响。不过，房地产税收改革披露的对基本住房免税等信息，又对基本住房需求是保护鼓励的。同时，各地政府推出了包括契税、住房公积金等其他刺激房地产发展的改革举措，这样举措又会使一些刚性需求者能够买得起房。房地产政策一方面能促进房地产的销售额增长，去库存，化解房地产产能过剩，另一方面，逐渐释放对多套房进行调控的税收政策，使得房地产税收改革信息披露对房价的影响趋于中性。

再次，目前透露房地产税收改革中的一些规定，是市场基本达成共识的，比如对首套房免税，或者说“豁免征收面积”，即对人们基本住房需求免税等是房地产税改革市场认可的共识。同时，在改革中赋予地方政府一定的税收管理权，以体现中国各地区住房和经济发展的差异等，也是大家比较赞同的共识。对于这些共识，应尽可能吸收在房地产税收立法文本文件中，并向社会披露这些改革信息，以便在这些共识的基础上，讨论其他争议较大的观点，再次凝聚共识。比如对基本住房面积进行豁免，那么多少面积是基本住房面积，是以个人计算还是以家庭计算等，只有权威信息披露认可基本豁免的条件下，社会公众才能发挥最大才智讨论这些问题，形成新的共识，也能促进房地产市场朝着国家确定宏观调控目标推进。所以，房地产税收改革必须坚持更加开放的程度推进立法，以寻求更大的共识，真正起草和颁布一本适合中国实际情况的房地产税收法律。