楼市翻身难 全国商品房存量能卖4年

楼市“去库存”任务，正被提升至前所未有的高度。

根据国家统计局数据，截至去年末，我国商品房待售面积达到7亿平方米，增长15.6%，达到了历史峰值，其中住宅占到了63%。

“按照2015年的销售速度，这个库存量只需要6.72个月就可以销售完毕，显然不值得担忧，”　近日，国家信息中心宏观政策动向课题组发布今年首份地产官方报告并指出，上述数据还不足以表达我国商品房的库存量。

按照2000-2015年底我国房地产新开工面积减去销售面积差额，更能真实反映我国的商品房库存现状，再以过去3年平均销售速度作为需求，需要4.4年消化库存。

去年全年，在宽松政策推动下，楼市购房需求开始释放，商品房销售显著好转并创新高，但销售与投资背离的现象并没有扭转，高库存问题仍是2016年制约房地产开发投资回升的阿喀琉斯之踵。

着力解决城市间的供求关系不平衡，及产品结构性供应过剩的问题仍将是2016年行业调整的核心。在中央经济工作会议部署的2016年五大任务中，化解房地产库存成为其中关键之一。

春节前后，接连不断的楼市首付、税费新政，传递出中央及各地政府推进房地产去库存的强烈信号。除了北京、上海、广州等一线限购城市之前，全国多地城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例已普遍降低。据不完全统计，已有超过130个城市出台去库存新政。

房地产难现“大V”反转

随着房地产宽松政策的持续发酵，潜在需求开始不断释放，房地产市场回暖十分明显。反映房地产市场景气状况的国房景气指数(也称“房地产开发景气指数”)在2015年6月份环比开始转正，这也是6个月后的首次环比上升，在随后的7月、8月份继续保持环比上升趋势。

国家信息中心宏观政策动向课题组报告显示，自去年9月后基本保持平稳走势，而且还有轻微的下滑趋势，但是全年国房景气指数基本走出一条近似的“微笑”曲线。

值得注意的是，全年景气指数值仍在100以下的不景气区间，而且从目前房地产市场发展的趋势看，超越100基本不太可能。

某机构报告也指出，　2016年房地产行业仍是以去库存、调结构为核心，呈现出小幅震荡、稳步前行态势，不会出现“大V型”反转。

2016年，在“大消费”与“去库存”背景下，国内房地产行业延续转型新格局。某机构报告预测，在经济下行压力下，楼市将继续保持宽松格局，不排除会出台更加利好政策。此外，在“大消费”概念下，经济着力于“供给侧改革”形成有效供给，　促进消费总量提高和消费升级，推动家庭对居住及其服务需求的升级，从而进一步拉动房地产市场景气度。

事实上，目前的库存问题就是供需错位，没有形成有效供给，这也是“供给侧改革”的一个重点。如何化解广大三、四线城市的房地产库存，尤其是在常住人口净流出、存量住房需求饱和的城市，将成为明年甚至未来两三年行业不得不面对的现实。

“房产下乡”或成年内政策核心

保障房的市场化运作，被视为加快去库存的一大利器。740万套保障房托起的中国安居梦，是2015年政府民生工程的一大焦点。而保障房与商品房之间，正架构起融合的呼啸轨道。

“把一些存量房转为公租房和安置房。”李克强总理在去年3月的政府工作报告中，已明确提出这一点。房企有去库存的需要，而地方政府又有建保障房的重任。在总理这份报告中，这两大难题顺势而为一拍即合，这也被不少开发商视为去年一项重要的政策红利。

据时代周报记者了解，货币化安置手法，在各地方政府响应者甚众，力度也较大，货币化安置比例最低的也达到50%，多个省市还对接受货币化安置的家庭给予额外的补贴，补贴力度甚至可高达住房价值的30%。对于库存去化具有较大的促进作用。

收购商品房用作保障房，福州、四川、安徽等七个省市已进行试点，他们不仅收购企业的一手商品房，还收购市民手中的存量商品房用作保障。但值得注意的是，对于需求热门城市，企业多有利润要求，收购成本过高，而供应过剩、需求疲软的城市，保障房需求量也相对较低。此外，鼓励企业租赁房源，与企业追求资金快速回笼初衷相悖，更是难以落地。

在寻求楼市新的增长点上，各地政府正在绞尽脑汁，取消限外和鼓励农民进城买房均是亮点。

在去年12月中旬的中共中央政治局会议上，“鼓励农民进城买房”被正式提出，通过农民工市民化来扩大有效住房需求。

事实上，此前安徽、四川和河南等省早已对此开始试点，给予进城购房农民以税费、补贴等多方面的优惠政策。其中，河南为鼓励各市县将政策落实到位，还计划连续三年安排3亿元资金用于鼓励政策落实较好的市县，一时间各市县争先恐后落实细则。

据时代周报记者了解，目前，山西、山东、甘肃等省已明确出台政策鼓励引导农民进城购房。如山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策，以使其成为长期稳定的住房消费群体。

这对于三、四、五线城市库存去化或有短时的刺激作用，但值得注意的是，三、四、五线城市，经济薄弱、就业岗位不足，农民工进城配套政策未跟进等等问题没有解决，依赖农民进城购房来缓解库存问题效果有限，且也难以持续。在业内观察人士看来，从根入手，引进产业，增加就业，配套政策落实才是鼓励农民进城的长久之策，才是使农民工成为楼市需求新增长点的对症之方。

此外，在超过130个城市出台的去库存新政中，除了上述农民工进城、保障房回购以及公积金、税费等政策外，不少城市还实施供给侧改革。如山东、宁夏、海南等地鼓励企业利用存量房，将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业。