房地产调控“十年三松”: 楼市2016年首迎减负(2)

新政出台冲动

陈政高在两会上透露，一线城市北京、上海、广州、深圳房地产市场变化非常大，目前正与这四个城市保持密切联系。这四个城市也在想方设法稳定市场，主要做法有：实行严格的限购政策，同时实行严格的差别化税收和信贷政策；增加土地供应面积，及时披露相关信息；增加中小户型供应数量，搞好保障性房屋供应建设；打击各种交易中的违法违规行为；正确引导舆论。

一线城市政府相关部门也确实在“两会”前后积极调研楼市，密切关注春节后突显火爆局面的状况，并且也正在储备相关楼市政策，这些政策主要是为了防止一线城市房价过快上涨与市场过热的措施，抑制投资投机性需求的蔓延，防止楼市出现大起大落的现象，保持楼市平稳健康发展。

同策咨询研究部总监张宏伟预测两会结束后一个月内，针对楼市过热的现象，京沪深等一线城市会发布调控措施，市场也将在下半年进入到市场调整期，从一线城市政策与市场变化趋势特征来看，可以说未来几个月或将迎来“百日巨变”。

在张宏伟看来，具体的调控措施可能包括：严格执行楼市限购政策，甚至可能会提高限购政策执行门槛，抑制外来的投资投机需求；重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、备案，调节楼市的交易结构；增加中小套型土地配比与供应；针对房产交易环节实行差别化的税收政策；针对持有环节实行差别化的税收政策；实行差别化的信贷政策等等。

以上海为例，在供应端，在土地供应结构上不会有大范围调整的背景下，增加土地的利用效率，增加商品房套数上的供应，同时建立完善的保障房体系。上海政府去年开始已经实行土地集约化利用工作，推进存量土地盘活；在需求端，上海正清退劳动密集型产业，进行产业转型，控制上海的总人口数，吸引高素质人才引进。唯一的难点是，对于高素质高收入人才的引进（腾笼换鸟）变相提升了高素质高收入人才对于高品质好地段的商品房的需求，会进一步加大不同类型不同地段的商品房的价格分化。

上海、深圳官方表态已经明确开始转向，收紧可能性很大，并且目前上海、深圳等城市相关部门正在研讨楼市形势，未来一个月内政策开始收紧的可能性较大。

多名业内人士认为，待本轮市场需求在今年上半年集中释放完毕之时，再叠加楼市政策对一线城市的影响，本轮楼市疯狂阶段就会逐步退去，下一轮市场的阶段性调整也就来临了，也就是说今年下半年将进入市场调整期。如果企业没有在今年上半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

业内普遍认为去年下半年上海市二手房3万多套/月的成交量有些不正常，远超过2万套/月左右的正常成交量，普遍认为二手成交量需求被透支，2016年二手房市场调整的预期加大，调整的幅度也会比较大，2016年中介关店潮或许也会来临。

分类调控下房企承压

上述研究院的《趋势报告》指出，从近6年全国70个城市的房价走势看，共上涨9.6%，此类涨幅剔除了包括物价上涨在内的因素会显得相对小。而部分城市的房价上涨压力远远大于统计数据。

某机构研究中心分析师陈开朝指出，当前京沪深调控面临“促成交”和“控房价”的两难局面，如果提高首付，势必影响成交量。近两年，一线楼市需求驱动力中高端化，房价相对刚需人群已经颇具承受压力。接下来，刚需的刺激越来越依赖首付门槛的降低。因此他倾向于信贷分类调控政策，京沪深按总价分类调控。他的理由是，一线城市的人口结构与财富结构已发生变化。他举例说，一线城市中，购买总价100万以下的房子可实行1成首付；200万-300万的可实行2成首付；300万-600万的3成首付；700万-1000万的4成首付；1000万以上的5成首付。

供给侧酝酿大变局，与此同时税收细则的导向，也将给房企带来利润压力。

从5月1日起，房地产及建筑业、金融服务及保险业和生活性服务业（包括医疗业，酒店业、餐饮业和娱乐业等）同时纳入营改增试点范围。预计具体的实施细则将在近期发布。

新城控股高级副总裁欧阳捷接受21世纪经济报道记者采访时指出，新的税率分档不太合理，像17%、11%，6%，3%，跨度非常大，从6%直接跳到11%有5个百分点的区间。而建筑业营改增基本上是会导致建安成本增加，他的依据有两个方面：建筑业税前的工程报价包含有人工费、材料费、施工机具费等，黄沙石子等材料、农民工工资等无法获得发票，增值税就不能抵扣，间接提高增加了税负，影响的比例应该在10%-20%之间；第二个方面就是土地增值税如果不能抵扣的话，营业税和增值税重复计税，税收额度比较大，例如在上海，地价高影响就大。

“例如一般房地产开发项目毛利率在25%左右，基本上，按照11%来算，那么这个里面基本上是净利润等于零，如果建筑业按照11%，房地产业按照11%，土地不抵扣，25%左右的利润率是持平。”当然，这就要看项目盈利还是亏损。欧阳捷指出，例如不赚钱的项目，按照过去5.5%营业税是必须要交的，营改增之后就不用交了。

据不完全统计，大部分房地产企业的毛利率一般在22%-30%左右，净利率达到8%-10%。因此，营改增之后，对房地产项目的利润率要求更高了。

来自毕马威中国的数据显示，2015年，房地产业营业税收入占全国营业税收入的比例为31.6%（6104亿元），建筑业营业税收入占比为26.6%（5，136亿元），金融业营业税收入占比为23.6%（4561亿元）。由此可以看出，此次增值税扩围将对国家经济产生自营改增实施以来最大的影响。

根据中国国际金融有限公司的报告，当所有企业都完成营改增后，企业从增值税改革中得到的节税额估计会达到9000亿人民币（约为GDP的0.4%）。除此一般节税效果以外，有的行业受到的影响要比其他行业更大。例如，房地产及建筑业适用11%的增值税税率（代替以前5%和3%营业税税率），就很可能对房地产市场产生各种影响，包括定价、项目盈利能力和市场情绪等，有些项目也可能会因此传导到房价上。

泰禾集团华东区投资总监王显巍认为，营改增对房地产企业会产生深远的影响，有利有弊。“由于房地产开发是资金密集型行业，所以对经营所需的现金流要求很高，实务中，房企多采用预售制，占销售额比例为5.65%的营业税及附加在确认预售收入的当期就要缴纳，对企业现金流影响很大，而改征增值税后，一般房地产项目土地、材料等先购入，多数时间，进项税额大于销项税额，因而开发之初较长的时间内缴税较少，从而减少企业流动资金的占用，扩大企业现金流。”

多名业内人士还对21世纪经济报道记者指出，“新增不动产所含增值税纳入抵扣范围”可以看作是解决房企下游的后顾之忧。比如企业买房之后，符合条件的可以获得相应的抵扣，这或许对去库存有好处。