邱晓华：房地产暴涨暴利时期已经结束

民生证券首席经济学家，国家统计局原局长

房价到底会怎么样变化，房地产形势到底如何，从总体上看：第一，房地产增长时期还没有结束，但是黄金期可能已经结束。第二，房价上涨趋势也还没有结束，但是暴涨的趋势，或者是暴利的时期已经结束了。

基本的理由是，从房地产的形势来看，只要工业化、城市化、人口增长这三个趋势没有结束，中国的房地产就依然还处于一个增长时期，只是增长率在回落，而不是进入到一个增长率由正转为负的长期趋势。从房价的角度来看，主要是因为基本的消费需求依然比较强烈，改善性的消费需求更强烈，投资投机性的需求受到了抑制，因此，这样一个角度来看它还会推动房价的上涨。但是暴涨暴利的时期确实已经结束了，一方面房地产的成本已经大幅度上升，因此它的利润空间也被成本挤掉了一块，另外一方面各项政策的完善也相应压制了一部分价格的上涨和暴利的获得，特别是未来随着房产税的出台，一定会极大地抑制投资、投机型的住房需求。

未来房地产的变化，更多会随不同的区域、不同的经济发展水平、不同的居住环境，而发生差异性的变化，一线城市房地产总体上还是处于供不应求的发展状态，因此，它的增长如果有相应的政策，肯定还是会增长比较快。问题是由于土地等诸多制约条件，因此增长也受到一定的抑制。这些地方由于供不应求，所以涨价压力始终是存在。对于三四线城市来说，目前是供大于求，全国7亿多待销售面积大多数都集中在三四线城市，他们是需求远远跟不上供给，而从未来看，需求也不会明显增加，因为对三四线城市而言，经济发展的恢复程度，经济发展未来的增长点远不如一线城市，远不如条件更好、产业更集中的城市。所以未来更多的会在一线城市、二线城市形成更好的一种发展局面，但是三四线城市可能会继续面临困难，不会发生很快的变化。这是房地产形势的总体的变化。

房地产什么时候会结束增长，房价什么时候会真正转入下降？就是工业化、城市化、人口增长，这三个趋势结束之后就会发生变化。这三个趋势什么时候结束，我估计5—10年之后就会发生改变。5—10年之后中国的工业化大致完成，中国的城市化也接近了一个相对稳定的水平，中国人口也由增长转为下降，那个时候死亡人口大于出生人口，所以中国人口的总量可能到14.5亿或者是14.7亿的时候，开始转为逐步的下降了，而不是再往上涨15亿、16亿……

到那个阶段，就意味着卖房的人大于买房的人，市场就会发生根本性的逆转。而眼下这个趋势是可以预见到的，因为对于大多数的城里人来说，未来的家庭住房会由目前的一套变为两套、三套，它会多出来，一个年轻的家庭将来会接收自己父母的两套住房，女方、男方各接收一套，这是未来房地产会多出来的发展趋势。

至于最近一段炒出来的温州20年的期限这些东西，那完全是因为对政策理解的不正确、不全面。70年不变、70年到期自动延期，至少是政策上明确的。70年之后会不会变化？中国的住房没有多少使用寿命能够达到70年。第二，70年以后中国的政策也一定会改变，住宅土地一定会逐步地私有化。农民宅基地已经鼓励可以流通、可以抵押，这已经属于私有化的一个趋势。未来城市里面的宅基地当然也要完全解决给个人，而不是城里人买的只有地面上的所有权，没有地下的所有权，这是不对的。因为目前大家都已经交过钱了。

现在温州说按房价的1/3补交土地出让金，目前经济困难，下面土地主管部门可能想向消费者去收一点钱，但是这种做法肯定是不对的。70年到期以后的政策，目前是自动延期，没有补交费用的国家层面的政策，地方政府做一些改变那完全他们自己的作为。

所以对于买房的人来说，对于想投资房的人来说，都要自己作一个总体的判断，这就是我想告诉大家的。我记得在15年前，我在统计局当发言人，当时有人问我“你觉得买房好还是买车好？”那时候我说“买房要早，买车要迟”，后来果然被我言中了，早买房的人肯定有好处，早买车的人肯定要吃亏。基本的逻辑是，买房是中国供给世界需求，买车是世界供给中国需求。这样一个逻辑决定将来车是越来越便宜，房子是越来越贵。

本文系4月23日邱晓华在深圳创新发展研究院的演讲节选，主办方整理，未经本人审阅