温州市国土局回应土地证续期缴费：系误读(2)

土地使用权从何时开始计算？

“很多人认为，我们买的是房子，不是土地，所以对于交纳土地税不认可。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，大家需要厘清中国土地制度的前提，“土地国有，每年需要交纳土地使用费。”

北京市朝阳区律协房地产委员会委员张志同律师也表示，很多人在购房时存在认识误区，只注意到房产证上写明房屋产权70年，而忽略了土地使用权的期限。“虽然期限都被设定在70年，但是房屋为所有权，是永久的，只要还没有毁坏，就归产权人所有；而土地只是使用权，期限到了之后，就必须要续期。”

尽管房屋产权和土地使用权的最高年限均为70年，但从开发商拿地到房屋出售给个人办理产权证，中间可能会有一定的时间差，这就导致一种房、地年限脱节的情况出现，即土地使用权到期了，房屋所有权年限还没到。

那么房屋产权的年限从何时开始计算？张志同认为，从法律角度来讲，国土资源部门与用地单位或个人依法签订的土地使用权出让合同的日期，才可以作为土地使用权取得的开始时间。

土地使用权到期不续还能住吗？

有专家表示，根据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。政府不能无偿、强制收回这块土地。但如果居民不缴纳土地出让金，其相当于是在无偿使用这块土地。这种情况下，业主在进行房产转让、抵押等方面的权利会受限，需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。

张志同也表示，如果土地使用权到期后没有及时续期，按照现在的法律规定，没有强制措施，居民依然可以居住，但若接下来想要进行房产转让，会比较麻烦。

专家观点 “续期不应按目前地价作收费标准”

温州的土地使用权续期事件，在国内并非首例。据媒体报道，青岛阿里山小区的土地使用权续期，在业主交纳出让金时，以区域过去1年的平均地价为计算基准，折算到建筑面积大约是60%；深圳罗湖国际商业大厦的业主在续期时，政府按照公告基准地价的35%要求其补缴。

土地使用权到期后应该如何续期？土地出让金应如何计算？

顾云昌认为，《物权法》规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。就此，续期应该从“自动”的角度去施行，“自动就意味着，不用个人去申请。”

就土地出让金计算，他认为，应和房地产税收政策结合起来，在购买房屋之初，就一次性缴纳。而对于使用权到期后自动续期的收费，也要和新买房屋价格有所区别，“既有住宅老百姓继续交土地出让金，应该考虑减免，不应按现在的土地价格作为续期收费标准。”

顾云昌建议，可以按照基准地价来选择一个合理的中位数，“不能影响现在的收入结构。”

张志同则认为，《物权法》在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》之后出台，属于高位法，因此对于土地使用权应主要参照《物权法》的规定，其中只规定届满自动续期，并未明确是否需缴纳土地出让金，“在没有明确的法律规定情况下，居民的住宅土地使用权应该免费续期。”

北京落地 北京尚未现住宅土地证到期情况

北京市房屋权属登记部门相关负责人透露，近年来在工作中，尚未遇到过住宅土地使用权到期的情况。

市国土资源局的一位相关工作人员说，目前还没有听说北京市区的住宅土地使用权到期或即将到期的情况，如有必要，接下来将会进行相应调查。