全面营改增倒计时 传说中“抢房潮”会来吗?

今年5月1日起，我国将全面实施营改增，把建筑业、房地产业、金融业和生活服务业纳入营改增范围。营改增怎样实现政府承诺的“税负只减不增”？老百姓能从改革中收获什么样的实惠？记者近期对一线税务部门和专业咨询机构进行了深入采访。

不动产抵扣

是否会导致企业加入“抢房大军”

尽管房地产业营改增后适用税率提高至11%，但由于新增不动产所含增值税可在两年内抵扣，被视为全面营改增减税力度最大的部分。但是，有传言称“不动产纳入抵扣将使企业加入抢房大军”，从而使本已上涨的房价再度飙升，这样的分析有道理吗？

“每个企业都会购买或租赁不动产作为经营办公用房。试点有利于促进企业固定资产投资增长，对于应对经济下行压力，推动供给侧结构性改革具有重要意义。”广州市国税局局长杨伟文说。

比如，一家企业新购入价值1亿元的办公楼，按5%的营业税率，其中包含500万元的营业税。若按11%改征增值税，由于增值税为价外税，则实际需要征收990万元，同时这990万元增值税可以分两年纳入进项抵扣。因此相比原来的支出1亿元，营改增后这家企业购买办公楼税负降低990万元。

普华永道中国中区公司税业务主管合伙人李军认为，这项政策不仅可以鼓励企业扩大对不动产的投资，也有利于房地产特别是商业地产的去库存进程。

李军还指出，根据实施细则，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。“这意味着，土地价款(一般能达到开发成本的30%)虽不参与进项税额计算，但可以直接从销售额中减除，实质上达到了参与增值税计算的效果。”

民生证券针对7家上市房企营改增后的税负变化进行了测算，发现其中6家的税负都有所减轻。唯一出现税负增加的华侨城，其营业成本与营业收入之比明显低于其他6家企业(华侨城为0.4，而平均值为0.6)，这样的财务结构使得可抵扣额少从而导致营改增后税负上升。

不过，上海税务局货物和劳务税处处长钟剑伟告诉记者，只有企业用于生产经营的不动产才能列入抵扣，比如自建厂房、商业用房和房租都可以抵扣。但如果是购买住宅，用于职工福利就不能抵扣。“所以，对于‘不动产纳入抵扣将使企业加入抢房大军’的传言，老百姓无需担心。”

名义税率提升

对建筑业和金融业影响几何

统计显示，我国建筑业年产值近16万亿元，从业人员约4500万。改革后，建筑业一般纳税人将从此前缴纳3%的营业税改为11%的增值税。

中国国际税收研究会学术委员汪蔚青说，观察营改增后的企业税负变动情况，不能只看税率变化。如果企业把进项抵扣的工作做好，税负仍可能实现下降。

比如，建筑业实施营改增后，企业采购的钢筋、水泥等材料成本都能作为进项纳入抵扣。但目前建筑业的发票管理有待规范，这会倒逼建筑企业加强内部管理、尽可能与规范的供应商进行合作。

金融业由于子行业种类众多，核算也比较复杂，被认为是营改增中的一大难点。全面推开营改增试点后，金融业由原来5%的营业税率改为6%的增值税率。虽然税率增加了一个百分点，但考虑到可抵扣的因素，特别是不动产的抵扣，实际税负未必上升。

民生证券的研究指出，营改增后16家上市银行的税负都有一定程度下降，合计减税933亿元，占上市银行利润总和的7.7%。个别银行减税额占利润的比例，甚至高达13.8%，相比银行，保险公司和证券公司的受益程度略小一些，减税额分别占利润的6.8%和4.7%。

“我们注意到，细则将融资租赁纳入贷款服务，按照6%的税率缴纳增值税。而在前期营改增中，融资租赁被纳入‘有形动产租赁’，按照17%的税率缴纳增值税。这显示对于一些新型金融服务，税负的设计经过了详细评估，以确保不会阻碍金融创新。”李军表示。