揭秘二线楼市崛起：投资需求是推手

过去的3月份，不管是从楼市成交量、成交价格，还是土地市场的多个指标来看，二线城市均抢跑全国。21世纪宏观研究院认为，二线楼市崛起，已经脱离供需的基本面，房地产的投资性需求成为助推市场热度和价格上升的重要推手，并将直接助长二线城市的楼市风险，亟需抑制性的楼市调控政策。

刚刚过去的3月份，二线城市楼市表现无疑最为抢眼。

不管是从楼市成交量、成交价格，还是土地市场的多个指标来看，二线城市均抢跑全国。

21世纪宏观研究院在梳理数据和实际调研中发现，二线楼市崛起，已经脱离供需的基本面，房地产的投资性需求成为助推市场热度和价格上升的重要推手，并将直接助长二线城市的楼市风险，亟需抑制性的楼市调控政策。

地王频出二线楼市领跑

继深圳和上海楼市的疯狂上涨之后，二线城市成为接替一线城市的楼市上涨的重要区域。

21世纪宏观研究院认为，在现有的政策、货币环境下，二线城市将延续短期上涨的行情。主要原因是二线城市楼市“量价齐升”，领涨全国；土地市场火爆，频出地王。

根据某指数研究院的百城房价数据，3月百城房价上涨的城市个数为60个，其中，二线城市领涨，涨幅居前十位的城市依次是：东莞、惠州、苏州、昆山、上海、中山、合肥、深圳、保定、南京。

具体来看，东莞、惠州环比涨幅超过6%，苏州、昆山、上海涨幅在5%-6%之间，中山、合肥、深圳、保定、南京涨幅在3%-5%之间。

从成交量来看，21世纪宏观研究院分析15个典型二线城市3月新建商品住房成交，15个二线城市新建商品住宅成交面积为1825万平方米，环比增长160.6%，同比增长96.4%。

从楼面均价来看，从土地市场上来看，二线城市3月楼面均价2032元每平方米，环比上涨36%，同比上涨104%。

地王也是反映楼市和土地市场热度的重要指标，二线城市也在过去的一季度频刷地王。2016年1-3月，全国土地出让金排名前二十个城市成交总额为2767.1亿元，同比增加14%，上榜门槛约58亿元。一线城市出让金总额为605亿元，较去年同期明显下滑，京沪同比降幅逾三成，除广州外排名均有降低；二线城市占据过半席位，其中8个城市同比增幅过百，南京、杭州居前两位，出让金分别为333.2亿元和238.6亿元。

高楼面地价和地王频现于二线城市的一个重要原因在于房企纷纷入驻抢地。中原地产研究部统计数据显示：1季度标杆房企合计拿地金额为1187.3亿元，同比2015年一季度的1016亿元上涨了16.8%。

为何二线城市热度爆发

21世纪宏观研究院认为，信贷政策的放松，持续利好的楼市新政和逐渐降低的购房门槛，强化房地产投资属性是二线城市上涨的根本原因。另外，一线城市限制性措施挤压的投资需求，以及城市“虹吸效应”吸纳的资金也是二线城市楼市崛起的重要条件。

首先，经过2015年多轮货币信贷政策调整后，信贷全面放松，目前购房信贷优惠位于最佳窗口期。

1月新增人民币贷款数字达到2.51万亿元，创出单月信贷投放历史新高，同比多增1.04万亿元，较“四万亿”刺激政策期的2009年1月新增信贷1.62万亿元还超出8900亿元。个人贷款多增的绝对主力也是中长期，房地产按揭明显增长。

其次，股市恶化，新型产业待起，巨量热钱无地可去，房地产投资属性被强化。

2015年的股灾之后，市场上大量的资金进入楼市，相比其他领域的投资，一二线城市的资产比较优质。再加上2015年以来国家倡导住房消费，频出去库存新政，房地产的投资属性被强化，成为了股市、债市等理财渠道失利撤退资金的最佳去处。

杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门等二线城市的库存量，已出现连续4个月环比下跌，这种情况市场容易被鼓动上涨。

据21世纪宏观研究院了解，一二线城市银行房贷较受银行青睐，银行执行也更为宽松。

再次，利好二线城市的楼市新政迭出，促进了住房消费，助推了楼市热度。

在全国房地产去库存基调下，支持端政策频出，并实际助推了二线重点城市的热度。

以货币信贷宽松政策为例，在2015年多轮货币信贷政策调整后，2016年2月2日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施“限购”措施的城市，首套房商贷最低首付比例可向下浮动5个百分点至20%，二套房商贷最低首付比例降至30%。