5月1日营改增后 大邑不足2年二手房交易按5%缴纳增值税

大邑淘房网信息 近期备受关注的二手房交易营业税改增值税税率终于尘埃落定。在今日晚间财政部发布的《营改增全面试点关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》子文件《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》对此作了规定。从5月1日起，大邑市民将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

根据文件显示，一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。 纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

具体方面，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

二手房交易营改增后，并不会带来税负增加，同时考虑到价税分离部分，营改增后，税负实际上略微降一点。以成蒲铁路大邑站附近的大邑大道购买一处购买时间不足2年的普通二手房为例，建筑面积100平，成交单价3800元，实际总房款38万元。

营业税

在5月1日前，缴纳5.6%的营业税，则税负为 38万X5.6%=2.128万元

增值税

在5月1日起，缴纳5%的增值税，则税负为 38万÷1.05X5%=1.8095万元

在上述计算公式中为什么会除以1.05呢？因为增值税与营业税不同，其为价外税，所以在计算增值税时应当先将含税收入换算成不含税收入，即计算增值税的收入应当为不含税的收入。而营业税则是直接用收入乘以税率即可。通个这样方式计算，5月1日施行营改增后，税负将下降14.97%左右。

此政策出台，在短期内或对大邑不足2年的二手房交易带来一定影响，部分交易行为或将推迟到5月1日。