住宅土地使用权续期:年限不同怎么对待?(2)

首先，土地所有权人土地到期时是否有权利要钱。这个问题跟我国土地制度密切相关。中国跟外国不一样，国外所有权人取得土地之后房地基本都一体，取得了房屋所有权，一般土地所有权、使用权就拿到了。我国1982年《宪法》明确规定土地要么属于国家所有，要么属于集体所有，其他任何人、单位组织都不能拥有土地，只能取得使用权。国家作为土地所有权人，永远掌握着房屋到期以后续期收费的权利。从理论上讲，所有权人再次出租时有权决定收不收钱，国家是不是放弃这个权利？

其次，中国现在购买房屋价款太贵，有的城市甚至超过日本东京新宿地区的房价，而那么高的房价还仅仅取得一个有期限的土地使用权。我觉得老百姓取得使用权时，还要交那么多钱，不太合理。在研究续期要不要收费的问题时，这个因素应当被考虑进去。

最后，续期问题涉及到住宅民生，对老百姓利益影响巨大。虽然从理论上说土地所有权人收回土地，再续期有权收费，但涉及到那么多老百姓利益，怎么做比较合适？能不能画一个杠杠，比如如果用以居住而不是投资炒作，不跟老百姓收钱？但是如果是用做炒作，转让之前是不是要补交土地使用权出让金，我觉得这可以考虑。要分情况，不能一刀切。

企业如果到70年满时续期收费，我觉得那是正当的，因为它是商业行为，政府有权从商业行为里收取费用。那么老百姓炒作房地产，也转为商业形式，是不是有权利从这部分收钱，我觉得这些是可以考虑，是可以研究的。

中国人民大学教授杨立新：

应当补交20年与70年的出让金差价

温州市的居民住宅建设用地使用权存在20年、30年以至于70年等不同情形，目前到期的是20年期间的建设用地使用权。据调查，在重庆，当时为了降低房价，让百姓能够买上房，推出50年期间的住宅建设用地使用权，也不同于70年住宅建设用地使用权的期间。温州此次之所以引起舆论关注，在于其提出20年土地使用权到期后，要缴纳房产价格三分之一的出让金才能延期。

我的看法是：

第一，住宅建设用地使用权的期间届满，必须自动续期。对此，任何人、任何机关包括各级人民政府都不得违背这一规定。

第二，住宅建设用地使用权的最高期间是70年，约定20年以及没有达到70年期间的，首先应当自动续期至70年。

第三，对于没有达到最高期间续期70年的，是否应当补交出让金。应当考虑到：一是70年的使用期间和20年等期间不同，出让金的数额是不一样的；二是政府出让20年的土地使用权，续期如果不补交出让金，政府的利益会受到损失；三是如果20年等期间的住宅建设用地使用权的业主在续期时不补交出让金，对其他已经缴纳了70年出让金的业主而言，是不公平的。因此，20年的期间届满自动续期的，业主应当补交20年与70年土地使用权期间的出让金差价。

第四，具体出让金差价的计算，应当按照出让土地使用权当时的出让金价格计算。在补交出让金时，应当计算20年的银行贷款利息，由业主负担。此外，不得再增加任何费用。凡是与此方法不同的算法，结果高于这个计算方法的计算结果的，都是不正当的。

全国人大法工委民法室巡视员扈纪华：自动续期应不附条件不分年限

《物权法》第149条所涉及的住宅建设用地使用权自动续期，所谓“自动”就是没有任何条件和行为，“自动续期”指的是用地使用权到期，不附带任何条件和行为进行续期。

用地使用权的自动续期，并没有设置前提是针对20年、30年，还是70年。《物权法》立法前，有的地方的建设用地使用权存在20年、30年的情形，比如青岛、深圳等地。《物权法》中没有明确规定，建设用地使用权的年限不满70年的如何自动续期。这就意味着，自动续期并不要求区分多少年。20年到70年，中间相差50年，是不是要补齐这50年的建设用地使用权的费用呢？法律没有具体要求。如果区分20年和70年的使用年限，补齐两者建设用地费用，就是在法律之外又画蛇添足了，是替自动续期又加了条件。

《物权法》重要的立法指导思想和立法目的之一，就是使老百姓安居乐业，说得最多的一句话就是“有恒产者有恒心”。立法要充分考虑到老百姓的切身利益和福祉，考虑到中国的国情。