中国经济下行压力大 专家提醒楼市风险正在加剧

日前，国家统计局新闻发言人盛来运称，中国经济下行压力仍然很大，希望中国房地产市场能支撑经济并改善人民生活条件。官方媒体则在研究了统计数据后，集体性提醒了房地产市场风险正在加剧。

今年楼价的上涨，得益于杠杆的增加，被认为是“杠杆上的牛市”。据统计，2015年年中以来，居民贷款余额增速开始上行，截至今年7月达到17.7万亿元，同比增速达20%，远远超过存款增速。其中，占比过半的中长贷（80%以上是房贷）增速超过30%，今年以来平均每月新增量达到4400亿元。7月份甚至出现新增贷款4638亿元中的4575亿元都是新增住户部门贷款，住房按揭贷款成为7月新增人民币贷款的唯一主力。

对这种现象，金融业的主流观点是，房贷风险不大，中国银行业房贷的整体违约率、不良率都比较低。对于杠杆率上升的问题，有专家表示从静态的看，杠杆率是比较高，但是从动态的角度来看，家庭部门的负债率还是比较低的，因为房地产价格在不断上涨，会降低家庭的动态负债率。前者是以历史看待违约了，后者则以未来房价持续上涨为基础，两者殊途同归，即因为房价会继续涨，所以金融风险不高，不管是违约率还是杠杆率。

这种言论可能存在对中国货币政策未来走势的一种过度自信。一些历史和经验表明，金融危机往往就是因为市场过度自信而违背市场规律造成的。今年以来，拉动中国经济增长的主要是火热的地产市场，但是，由于市场发生了一些担忧，各地的高价地块频出，很多城市家庭也继续购房，二手市场房产过户也比较火热。

为什么地方政府偏好推动房价上涨呢？对于宏观层面而言，保增长是一种政治目标，它涉及到社会与就业稳定，防止金融风险等等因素。而且目前保增长的目的还在于，为供给侧结构性改革创造良好的环境。但是，对于地方政府而言，则是因为房地产市场中有自己巨大的利益。

目前，一二线城市与三四线城市的楼市分化就是产生于地方政府的自利效应。在三四线城市，缺乏工业与商业潜力，只有旧城改造、新城建设以及房地产需求。因此，为了获得更多的土地出让资金，只能从数量上打主意，以在市场需求较大的时期，推出更多面积的土地。这就造成了当前这些城市房屋供给过剩的局面。由于这些城市外来移民较少，主要靠城镇化吸引农民进城消化，而依赖于收入增长的农民进城是一个缓慢的过程，一时难以消化。目前去库存政策，就是建立于吸引农民进城基础上的。

对于一二线城市，特别是北京上海深圳这样的特大城市，土地是重要的资源，在土地储备有限的情况下，这些城市更希望将更多的土地用于工业与商业开发，尽管用于这些项目的单价土地出让金没有住宅项目多，但是，工业与商业项目会带来更多的GDP以及持续的税收，相反，如果用于住宅项目，则只能收取一次性的土地出让金与税收，何况，随着居住人口的增多，政府还要在教育、医疗以及其他公共项目上持续投入。因此，从经济效益看，做居住项目弊大于利。这就是为什么一线城市的土地部门在住宅土地供应方面并不积极的原因。

正是因为一线城市的土地供给受限，而同期信贷超发，造成了供需紧张的局面，一线城市因为挤牙膏式的土地供给、泛滥的流动性与刚性需求会造成房价持续上涨。很多人担心市场购买力不足以支撑房价继续涨下去，但是，在一线城市，通过置换放大了购买力，新进场的刚需购买总价较低的二手房，而房东则置换总价更高的住房，经过层层置换，放大了购买力，所以，支撑楼市的并不是收入，而是财富效应。

在中央政府依然需要楼市稳定经济的前提下，在一二线城市土地供给依然受限的背景下，中国的楼市会加速上涨并持续消耗购买力。这个过程需要被关注，当楼市担任稳定经济的支柱，地方收益的来源，以及居民保值资产的时候，市场出现的风险需要被关注到并及时应对。