全国密集的楼市调控后 房价离下降还有多远

今年的国庆黄金周热闹非凡，我们不仅看到了各景点拥堵限流，还从头到尾围观了一把楼市的“调控节”。

9月30日晚间至10月9日，短短10天时间内，北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳等22个城市先后发布新楼市调控政策， 除了重申或是重启限购之外，最严厉的是信贷政策的从严从紧，提高首付比例和收回房贷利率优惠同时进行，抑制投资需求，防止房价过快上涨。

在22个调控新政出台的城市中，既有一线、二线城市，更是兼具了东莞、中山等三、四线城市。看似一城一策，却是对楼市的密集出击，政府此次调控决心可见一斑，也直接让疯狂的投资买房情绪戛然而止。

买方市场来临 剥离投资属性

以北京为首的楼市新政出台已经两周时间了，虽然政策上招招都是针对买房人设置的限制，提高购房门槛。但实际上，直接受影响的不仅是买房人，卖房一方更是首当其冲。

一直想在五环外六环内置换一套三居室的张丽（化名）还没等出手，就赶上了新政的到来。“现在一家三口住的是一套45平方米的南向一居室，位于西城区车公庄附近。随着孩子一天天长大，一居室显得非常拥挤，因此想卖了房子，再以不超过800万的总价买一套五环外的三居。”张丽告诉北京青年报记者，眼看着自己手中的二手房从今年年初的单价8万元涨到了12万，就在中介挂了550万元的价格，希望多卖些钱能在置换的时候更轻松一点，但没想到的是调控新政的到来打乱了原本的买房计划。

“本来十一期间中介约了好几家来看房，但最后只来了一组家庭，其他人都推脱再等等看，就连来看房的家庭最后也不置可否，没有下文了。”这下张丽着急了，毕竟自己需要置换， 得尽快出手才行。于是，10月7日，张丽主动找到中介，下调10万至540万元的总价。“降太多也心有不甘，我的底线是530万成交，先降10万看看风向。”类似张丽这样下调报价的房主，在今年“9·30新政”以后明显增加。

根据中原地产研究中心统计数据显示：深圳与北京二手房在过去一周里，业主对于房价报价的指数下调了10%。尤其是有换房需求的业主，有的甚至已经在卖房前就敲定了需要买的房子，为了避免违约，不得不在价格上做出让步，或者主动调低报价，或者商讨平摊部分税费，以求尽快交易。

这轮调控瞄准打击的就是投资购房。一位业内人士透露，之前的信贷宽松让不少投资客利用杠杆大举进入楼市，而这些投资客每年的融资成本至少也需要5%-8%。这部分钱如果投入理财正常的收益至少也在年化4%以上，这就意味着投资的房子如果每年没有10%的收益，投资客就面临被套或者割肉的困境。但新的“京八条”按首次置业、二套房、普通住宅、非普通住宅把贷款和首付比例划分成四档，多方面提高首付款比例，明显降低了购房的杠杆率，也剥离了住房的投资性。

在此背景下，北京新房及二手房市场网签量出现了断崖式下滑。根据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2016年10月上旬（1-10日），北京全市新建商品住宅共网签560套，与上月同期相比大幅下跌了68.7%，与去年10月份同期相比则下降了45.8%。而全市的二手住宅共网签2810套，与上月同期相比也大幅下跌了65.7%。

很明显，北京房地产买方市场初见端倪，投资性买房的难度明显加大。

购房人陷入观望但并未遗忘

虽然9月30日晚出台的“京八条”被戏称为“真正的杀招”，但经历过多轮调控的北京购房人已经有了丰富的经验，大多数购房人都认为房价会在短期内出现调整，但长期来看每轮调控周期后，房价都会迎来上涨，因此这时候的观望只是为了在合适的时机抄底。

在金融街富凯大厦上班的徐先生从事金融行业多年，一直后悔没有在上半年买房，因此，这次的调控在他看来是意外之喜，如果房价出现下滑，就给了他“上车”的机会。

“每天上班，大厦门口都能看到豪宅们的临时展位。前段时间是德胜门的中骏·天宸，最近刚刚换成了南二环的中国玺。”徐先生向北青报记者表示，作为“新北京人”，他一直觉得能够在二环附近买房，是一件很有归属感、成就感的事情，而且上班也近，子女教育也不用发愁。但随着这轮楼市暴涨与调控，心情犹如坐过山车。本来还在犹豫是否入手时，却发现北京的房价已经站在山顶上了，直到楼市调控措施出台后，徐先生越发勤快地看房子，打算在楼市价格适当回调时出手。

除了像徐先生这样等待回调出手的购房人以外，在“9·30新政”中，还有值得注意的是关于“90/70”政策的再次提出，也被认为预示着未来北京楼市供应将转变思路，不再像现在这样以大户型为主，而是更强调小户型的占比。

所谓“90/70”是指单套房子建筑面积90平方米以下在住房总面积所占比重不低于70%。此政策在2005年时曾出现过，后来无疾而终。业内人士认为，如今再次被提出，是为了进一步加大住宅用地供应。表明政府将加大力度满足居民住房刚需，调控房价，这将进一步降低住房投资性。