拿地价高融资困难 夹缝求生中小房企转型路漫漫

距2016年结束仅剩一个月，在今年楼市的高冲下，不少上市公司选择了卖房“扮靓”业绩，而对于房地产开发公司而言，今年更是难得的发展契机。恒大、万科两家龙头房企早在10月便已突破3000亿销售额大关，而碧桂园、保利、融创、金地等大型房企也纷纷完成了全年销售目标。

对比于赚的盆满钵盈的大型房企，中小房企的生存压力却与日俱增。热点城市地价的攀升，使得大型房企都在合纵连横，更难寻中小房企拿地身影；千亿级房企向全国市场不断扩张的脚步，也让一些小房企被并购重组，改头换面。融资从紧的大趋势下，中小房企不得不纷纷谋求新出路，不断探索新的发展方向，而多元转型、产业升级、进军海外市场则成了他们不同的选择。

楼市白银时代强强联合 中小房企生存困境

房地产行业迎来调整期，市场变化使得房地产开发企业单纯依靠拿地开发获取高利润的时代一去不返。今年上半年，热点城市房地产市场持续走高，尽管为房企销售业绩添色不少，但也催热了土地市场，开发商拿地成本进一步升高。

万科在三季报中表明，从万科持续观察的14个主要城市来看，三季度土地整体成交溢价率已经攀升至111%。为应对高价地，龙头房企也不得不抱团取暖，数据显示，今年前5月，全国土地市场总价超过15亿的105宗高价地块中有52宗被国企获得，如今区域最高价地块的缔造者，有不少正是手握大量资金、操盘能力过人的房企联合体。

融创中国董事会主席孙宏斌曾指出，中国的房地产市场每年的住宅销售额大约是10万亿左右。而目前，恒大与万科的销售额直逼4000亿，市场占有率已接近4%。业内人士认为，按照行业加速集中的状态来看，未来市场份额将继续向龙头房企手中集中。长江证券研报显示，今年上半年亏损的房企以中小企业居多，其中资产低于100亿元的房企数量占比达76.92%。

但对大部分中小型房企来说，生存空间则一而再的缩小。由于没有充足资金流，他们早早地被高价地拦在了“拿地——盖房——销售”传统行业盈利模式的第一步。据此前21世纪经济报道，有一家深圳本地的小房企负责人表示，地价过高的环境下，小房企融资成本也不具有优势，通过招拍挂拿地已经是不可能的事，目前只能够通过部分旧改的项目在夹缝中求生存。

2016年，由于深陷生存困境而被兼并收购或举牌重组的中小房企显著增加，诸如嘉凯城、廊坊发展、深深房等。数据显示，2016年1-10月地产行业收并购参与案件达123宗，收并购交易额同比上升24%。

积极探索转型路 发展文旅、升级产业或布局海外

随着开发利润的持续下滑，面对热点城市拿地艰难、住宅销售资金流限制等因素，大多数中小房企早已开始寻求新的盈利点。

一种尝试是从文化旅游产业另辟蹊径，巧妙避开万达之类的大房企打造文化旅游城的风头。如云南城投通过“互联网+景区+N“推动云南旅游发展，新华联地产着力打造“古镇+”文化旅游项目。

此外，越来越多的中小型房企开始将地产与其他产业结合。宁波的荣安地产选择了走生态社区之路，在多项目中引入净水系统、空气净化系统等生态科技，用来完善地产发展。

“现在很多国人去日本进行医疗消费，说明这方面市场有需求，如果这种需求能在中国落地，就是新的经济增长点。目前我们正在做初步转型尝试。”在尝试将地产与医疗结合的广宇集团董事长王轶磊看来，医疗的平稳性和地产的波动性，对企业的抗风险能力是一个比较好的平衡点。

中小型房企出海“掘金”也被视作一个良好的转型方向。拓宏集团与美国本土开发商合作开发在建和拟建的住宅项目，勒泰商业地产在美国、加拿大等地投建打造富有中国文化特色的现代化商业项目，安邦、复星、朗诗也在海外均有布局。资料显示，国内房企在海外投资额每年都呈上升趋势，根据高力国际的交易记录，目前海外发达国家的一线城市也都存在中国开发商的影子。

融资收紧限制中小房企发展 转型阵痛前路难辨

尽管中小型房企在逆境中转型方式多种多样，但在政策日渐收紧的大环境下，其发展前路仍坎坷难辨。

2016下半年，随着各地政策收紧，房地产销售也迎来新一轮“阵痛”。据统计局最新公布的前10月房地产行业报告显示， 1-10月，商品住宅销售面积增长27.0%，增速比前9月份回落0.1个百分点；住宅销售额增长42.6%，增速回落0.6个百分点。

在销售增速回落的基础上，房企融资环境进一步收紧。继10月28日上交所明确房地产及产能过剩行业公司债券分类监管的标准后，深交所日前也发布了房地产及产能过剩行业公司分类监管新规，其中提到，有重大违法违规行为，在重点调控的热点城市竞拍地王、哄抬地价，前次债券募集资金尚未使用完毕或违规使用募集资金的三类房企，将禁止发行公司债。

同花顺数据显示，以2015年年报数据测算，135家房企中有29%属于风险类，26%属于关注类，属于正常类的不到一半。换句话说，真正“达标”可以发债的房地产企业可能仅剩一半，这无疑在无形中限制了中小型房企的转型之路。

业内人士指出，尽管中小房企资金紧缩，但为平衡长短期收益，可采取部分销售、部分运营增值的运营模式。上述古镇项目的运营者，新华联不动产董事长苏波就表示，可以在项目开发进度上采用梯度开发战略，从而形成收益稳定增长的业绩模式。通过坚持销售+自持的运营模式，从可售物业收益、自持物业经营收益、其他边际收益获利，保证项目稳定的现金流和实现盈利。