中央部署楼市调控:抑泡沫与去库存双轨并行(2)

我国的房地产库存到底还有多少？

国家统计局数据显示，截至2017年5月末，我国商品房待售面积为66018万平方米，同比减少8.5%。住宅待售36475万平方米，下降17.8%。而2016年全年，我国房地产总体库存减少了3.2%，其中住宅库存下降了11%。

“从数据上来说，库存量依然很大。对大部分房屋供需比偏高的城市，尤其对库存积压严重的三四线城市来说，去库存任务依然艰巨。”顾云昌认为。

而统计局给出的库存，仅是待售面积（竣工一年后没有卖掉的房子面积），并不包括已开工未竣工的未销售期房和待建面积等。

相比住宅，更严重的去库存压力在商业地产。根据国家统计局数据，5月末，全国办公楼待售面积高达3706万平方米，商业营业用房待售面积15921万平方米。而2016年底，商业地产的整体库存增加了一成左右。

中国指数研究院发布的《2016中国商业地产市场发展年报》显示，当前商业地产存量大，市场以库存去化为主。而且，库存分化颇为显著，一线城市库存较低，但二、三线城市的压力不小，例如一些住宅供应较为紧缺的城市如武汉、苏州等，其商业地产却面临较大去化压力。

据武汉市房地产开发企业协会研究部数据，截至2015年底，武汉商业地产总面积超过3000万平方米。按照武汉市1066.77万常住人口计算，人均商业面积已接近3平方米，是香港的2倍。武汉还有600万平方米的商业楼盘及400万平方米写字楼库存，按照往年去化速度，全部消化完至少还需4年至6年。与此同时，未来5年至6年，还将新增约1000万平方米的商业体量。

顾云昌指出，商改住，或改成其他用途房地产，仍是当前商业地产去库存的主要出路。当然，一些已经批复的项目能否改变项目性质，新建成项目如何通过各种途径来消化，都是库存大的地方应该去做的。

“降杠杆、紧房贷过程中，有利于抑泡沫，但必然不利于去库存。如何实行差别化信贷政策，在库存大的地方，适当降低首付比例，以有别于大城市的调控，是需要考虑的。”顾云昌表示。