房企5月份销售普遍下滑 做好应对调控的长期准备

多数开发商认为，此轮调控是有必要的，让过热的市场适度降温，对稳健经营、有志于长期发展的企业来说，是一个利好。但限购、限贷、限价、限售等偏行政化的手段并不够。“这没有从根本上改变供求关系，若取消房价还将上涨。”这是目前开发商的主流心态。

喧嚣的楼市中，房地产公司的声音被忽略了。

一波一波的楼市调控之下，房企首当其冲。商住限售、新房限价、个贷收紧，直接影响的是开发商的现金流。检验房企们生存和运营能力的时候到了。

21世纪经济报道的调查和采访显示，进入二季度房企普遍面临较大的销售压力，不少开发商此前规划的商住项目，受到新政冲击而无法销售；在一二线城市，新房普遍限价，很多项目拿不到预售证陷入僵持。5月份，大部分房企的销售环比下降。

为了应对调控，大型开发商普遍开始调整产品结构、区域布局和入市策略，他们对后市还是谨慎乐观，但一些重点布局一二线尤其是重仓一线城市的房企就不那么好过了。

目前，大型房企对于此轮调控的判断是中长期的，抑制资产泡沫的举措叠加金融去杠杆的政策，短期内不会取消。他们都在做长期应对的准备。

被新政限制的开发商

刚刚过去的5月份，楼市调控的威力已经显现。

地产研究中心数据显示，2017年5月，大部分房企销售业绩环比下降。如雅居乐、万达集团下降幅度在50%以上，万科、保利、首开、碧桂园等下降幅度也在10%以上，龙湖和中海外下滑8%以上。

基于对市场政策趋紧的预期，2017年上半年房企加紧推货，一季度销售业绩同比增幅较大。但与此同时，各热点城市限购、限售政策进一步收紧，南京、开封出台新政，河北承德、唐山、张家口等环北京、环雄安地区限购升级。进入4、5月份，房企销售便开始下滑。

“太难了，压力非常大。”广州一家主要布局一二线的中小型开发商人士透露，近期公司在各大城市的项目销售受到了很大影响。

上述人士称，调控对房企的影响已经不仅停留在限购、限价层面。热点城市预售证获取受限、一二线城市加强商改住“类住宅”整治。商业银行个贷收紧，都让开发商之前的销售遇到障碍。

保利和碧桂园内部人士告诉记者，项目定价、预售证发放的限制，对房企在热点城市的销售去化产生了较大影响。保利和碧桂园在佛山共同开发的数个项目，因拿不到预售证而无法开盘。此外，之前销售的部分项目也因为价格过高而不能网签。

而目前一线城市普遍实施的商住限售对开发商影响更大。如北京商住新政出台后，成交下滑90%，价格大跌。一些房企如泰禾、龙湖等的商住产品销售几近停滞。

一线市场遇冷，二线城市市场则表现出一定的分化。南京、南昌等二线城市在调控政策影响下成交量环比降幅较大，而如西安等原先的二线非热点城市市场则维持了较热的状态。

但即使在较热的市场，政策监管也在不断趋严。4月，西安万科城市之光、万科东方传奇项目因在未取得预售证的情况下对外销售，被西安房管局查处。西安万科12个项目均被暂停网签。

虽然此后西安房管局解除了万科其他未违规项目的网签和预售许可限制，但这体现了地方监管坚决查处房企违规销售的决心。从各大房企反馈的情况来看，房企现在二线城市获取预售证也更加困难。

商办方面，5月，绿地集团北京京纬置业位于密云区的绿地朗山产业园商业办公项目存在无证售房行为，并涉嫌违规宣传商办新政，被北京住建委处以173万元罚款，施以降级开发资质、暂停网签、暂停拿地资格以及暂停银行授信的重罚。

严厉的政策和监管之下，房企5月销售普遍下滑，这一趋势或还将延续。

因此房企的区域布局和产品结构显得非常重要。得益于三四线城市的火热，碧桂园1-5月销售金额增速高达164%，但5月单月销售也出现了下滑。融创5月销售额逆势环比上升，得益于此前已获得预售证的豪宅的销售。正荣1-5月销售金额302.7亿元，同比增长113%，这与其产品力和区域市场有关，5月首次推出的武汉正荣府和加推的天津正荣府贡献了不少业绩。

龙湖地产广州公司总经理毛文斌表示，现阶段来看，广州龙湖受影响并不大，主要是产品供应结构造成的。龙湖目前在售和已取得、未开发地块均为住宅地块，在售的顺德春江名城有社区商业，也已经基本售罄。

他指出，今后调控成为新常态，房企应顺应这种变化，不断提升自身的运营能力和整体竞争力。从另一个角度来看，调整反而是一个机会，帮助开发商规范市场。