房企5月份销售普遍下滑 做好应对调控的长期准备(2)

长效机制在于调节供需

在采访中，多数开发商认为，此轮调控是有必要的，房地产市场在经历了两年多的上涨后，2016年10月开始对部分热点城市出台调控政策，让过热的市场适度降温，对稳健经营、有志于长期发展的企业来说，是一个利好。

但是对于限购、限贷、限价、限售这些偏行政化的手段，一些开发商认为是不够的。“这种抑制措施只是暂时冰冻了楼市成交，并没有从根本上改变供求关系，若取消房价还将上涨。”这是目前开发商的主流心态。

在万科总裁郁亮看来，增加热点城市的供应、租售并举，调节供需关系，是解决房地产问题的长效机制之一。

万科认为，按照中性预测，以在城市实现定居的实际城镇化率衡量，我国还有超过二十个百分点的城镇化空间，未来的新市民绝大部分将集中在就业机会较多的发达城市圈。因此在人口流入地，住房短缺的现象短期内并不会消失，住宅开发依然有着广阔的市场空间。

但问题在于，面对日益高企的地价，如何向市场提供新市民支付得起的住房？

万科提出了“轨道+物业”开发模式，东京、香港等人口稠密大都市的发展过程表明，以城市轨道交通为骨干的公共交通优先模式（TOD）能够高效衔接周边城镇、周边城市群，能增加核心都市圈住房有效供应、降低其居住成本。

其次，积极参与房屋租赁市场的发展，也可为新市民提供更多可承受的住房。租赁是国际大都市新市民解决居住问题的主要方式。如纽约、东京、伦敦都市圈，租房居住的占比分别为56%、54%和50%。

万科、龙湖、招商蛇口、深圳控股等开发商正在积极布局租赁市场，切入长租公寓领域。这方面，万科高级副总裁谭华杰认为，政府的土地、税收等政策应该给予支持。

开发商们普遍认为，一个房价保持稳定的房地产市场，有利于住房真正回归居住目的，也有利于行业长期发展。

除了住房本身，大量新出现的城市配套需求尚待得到满足，而房企也要寻找新的利润增长点。目前开发商们普遍布局养老、物流、教育、度假、创业等新兴不动产及服务领域，进行多元化转型。

万科指出，这些新兴业态合计，相当于新打造一个房地产行业。

5月26日，雅居乐集团主席陈卓林正式披露了公司的多元化计划，“雅居乐不仅要做地产的制造商，更努力发展为以地产为核心、贯通全产业链的服务供应商和运营者”。

据其介绍，雅乐居已实现“以地产为主，多元业务并行”的运营模式，业务已覆盖地产、雅生活、建设、环保和教育五大业务板块。

无论是万科提出的城市配套服务商，招商蛇口的城市运营商，还是保利地产的全生命周期产品，雅居乐的全产业链服务商，本质上都指向了同一个方向：住宅开发商＋物业运营＋配套服务。

21世纪经济报道的调查显示，目前开发商普遍进入的多元化领域包括物业服务、产业小镇、租赁公寓、联合办公、中小学教育、社区医院等，在这些领域，万科、碧桂园、恒大、龙湖等大型开发商依然走在了前面。