中国豪宅怪象:85后买手成豪宅主力(2)

“地王”成幕后推手？

就在一片由限购、限贷等“限字诀”造成的市场急冻中，业内人却将2016年称为中国的“豪宅元年”，国内豪宅市场逆势进入了增长期。莱坊统计显示，去年12月，100万美元在上海只能买到46平方米豪宅，在北京也仅能买到58平方米豪宅。北京、广州和上海三城去年的涨幅将旧金山和纽约甩在身后。作为全球技术中心，旧金山房价增幅仅为1.8%，略高于身为金融中心的纽约，纽约涨幅仅为1.7%。

值得一提的是，所谓“元年”更体现在成交量的“逆天”增长上，豪宅的受众群大大增多。根据亚豪君悦会数据统计，2016年全年北京公寓豪宅市场“10万+”豪宅成交611套，同比将近翻3倍。

难怪去年7月的北京，顶级豪宅项目一改往日的低调作风，龙湖、葛洲坝、招商蛇口等房企顺势联盟，举办了北京内城顶豪首区的发布会。

“未来定位在豪宅的房源只会越来越多，你只要摸索一下去年拍出的地王数量，就知道未来的豪宅化产品，甚至顶级豪宅化产品会是一个趋势。”中原地产首席分析师对记者分析。

在豪宅井喷的背后，高昂的地价成本，确实会成为开发商蜂拥而入开发高端产品的最重要原因。以上海为例，去年8月，闽系房企融信以110.1亿元的成交价格拿下静安区某地块，该地块每平方米楼板价突破10万元，可售部分的楼板价超过14万元 / 平方米，如此高的开发成本，可以想见未来大概率要以豪宅配置来设计产品。

再以广州为例，去年底广州荔湾区白鹅潭畔的某个豪宅盘揭开面纱，该楼盘所在的广铁南站地块本身是广州首宗“三旧改造”用地，在2010年被拍下时的楼板价是1.7万元/平方米，当时业界预测售价仅微高于3万元/平方米。但在去年底的开盘现场，它最终以5万~7万元/平 方 米 的报价刷新荔湾区楼价，加上全部都是300平方米以上的大户型，“最低准入门槛”达到了1500万元，而之所以会远超预期售价，正是因为开发商为之贴上了私家一公里江岸、带1.2万元 /平方米豪华装修等豪宅标签，楼盘被华丽包装成豪宅产品来出售。

中原地产项目部总经理则认为，除了高地价的因素外，敢于拿区域地王的开发商基本都是大型房企，资金实力雄厚，它们做这些项目未必全然为了利润，也是为了打造标杆物业树立品牌形象。新富阶层的旺盛需求，加上开发商的盈利考量，成为豪宅市场供需两旺的抓手。

调控之下，中高产仍在“买买买”？

5月底的上海，空气渐渐变得黏湿，雨滴拖泥带水，叫人总有一口呼不出的闷气。按照惯例，楼市也即将进入一年中最惨淡的“黄梅季”。而今年的情况理应更冷清些，距离开启第一次楼市大调控已经一年多，许多人此时都在焦灼地等待着价格拐点的真正到来，他们企盼的是，房价会走上2011年底的旧路，各种楼盘会再现30%的跌幅。

而市场对豪宅的追捧却似乎事与愿违，高净值人群仍在用脚投票选择扎根这座魅力之城，就记者采访的实际情况看，大多数中高产的确仍在“买买买”。

记者注意到，从表面数据看，上海4月房价出现了微跌，据上海某房地产研究院报告，上海新房和二手房成交面积均处于近5年同期低位 ，新房成交均价环比确实下跌0.7%。

但耐人寻味的是，这个价格是在坚持了整整一年调控政策，并且不断出台堵漏政策之后，同比来看，房价依然大涨了45.7%。据记者了解，价格的收敛更多是由于近期上海市政府加强了对新房预售证发放的审核管理，部分高端项目入市受阻 ， 所以新房价格维持着平稳的态势。

从区域来看，2017年前4个月 ，刚需盘扎堆的上海郊区房价涨幅普遍较大 ， 其中松江、崇明、宝山、金山同比涨幅均在55%以上，调控对价格的影响并不明显。

北京的情况也大同小异。5月19日，国家统计局北京调查总队发布了最新一期住房销售价格指数，显示4月北京中户型（90~144平方米）的二手住宅价格虽然比3月下滑了0.2%，但新房价格同比仍然上涨了16%。

一位不愿具名的房地产交易中心人士对《中国经济周刊》记者表示，上海二手房价格表面上看起来控制住了涨势，但这有一部分原因是“总价天花板”造成的，今年以来外环外和近郊楼盘推出量增多，拉低了被统计在内的房价。记者注意到，上月上海外环外成交套数确实达到了其他区域成交套数的2倍多，而从挂牌均价看，外环外价格仅为中外环间的一半，是内环内的三分之一。

上海、北京这样的超级明星城市，房价走向仍是一个谜。