“高价租赁房”启示录：盈利模式存疑(2)

商业模式不明

从操作模式上，销售与租赁有着本质不同，前者重营销，后者重运营。且如果不能引入战略投资者，容易发生资金占用量大、持有成本高的风险。

为解决“万科翡翠书院”项目的资金问题，北京万科于2017年5月入伙中城乾元基金，并将后者引入项目。从出资比例看，北京万科实现了11倍的杠杆率。在具体参与细节上，分析人士认为，基金极有可能以类REITs的方式来操作。这也是目前长租公寓运营的主要操作方式。

近期，房企频繁发布租赁资产证券化产品。保利于3月13日成功发行房企租赁住房REITs，储架总规模50亿元，首期利率5.5%。4月初，阳光城首单A股民企储架式长租REITs获深交所通过，规模不超过30亿元。此外，碧桂园、招商蛇口、龙湖、旭辉、越秀地产等房企也以发行REITs、CMBS、ABN等方式，实施了租赁证券化。

中原地产首席分析师张大伟认为，这些尝试的目的在于建立租赁产品的商业模型，但就国内租赁市场的现实而言，未必有效。

他向21世纪经济报道表示，当前房企实施的租赁资产证券化产品中，没有一个是真正的REITs。因为真正的REITs是靠租金收益，而国内的租金收益不能覆盖资金成本，需要贴息。所以，这些资产证券化产品“不是套现，而是借钱”。

张大伟指出，中国房地产市场的租售比偏低，使得这些资产证券化产品难以真正有效。即使放松“N+1”的分隔出租模式，或者允许商住类项目发行资产证券化产品，也只能保证持平或微利。若不能放开，则无法保证盈利。

到目前为止，无论房企、机构，还是经纪公司，都未能探索出租赁市场可持续性的盈利模式。

2017年5月，优客逸家CEO刘翔对外宣布，当年4月份成都公司首次实现单城市盈利，这是长租公寓行业中，首个宣布实现规模化盈利的企业。但此番表态受到一定质疑。此后，这家公司专注于规模扩张，未再宣布有关业绩的信息。

即使商业模式行之有效，运营方也需借助规模效应实现利润最大化。在近期的业绩会上，世联行董事长陈劲松就表示，长租公寓业务目前仍处于“投入期”，规模效应加上租金上涨带来的成本优势，将逐步为该业务带来收益。

张大伟指出，即使上述问题都解决，之后运营层面的考验才刚刚开始，保持高效率、高品质和低空置率，都需要卓越的管理和运营能力。

他还表示，租赁市场有大量待解决的问题，房企在这一领域的优势和劣势都较为明显。根据企业发展战略的不同，各公司的投入力度也不相同，但要想在短期内取得实质性突破，恐怕并非易事。