今年棚改开工量腰斩 十年棚改为何急刹车?(2)

棚改大幕拉开已逾十年

我国大规模的棚改始于2008年。此前虽有东北一些地区实施棚户区改造，但总量不多，且囿于实物建房成本较高等因素推进较慢。 此外，在2008年之前，我国整个保障房制度设计也是主要以廉租房、经济适用房为主。

华创证券房地产行业首席研究员袁豪表示，我国2005年开始就开始在辽宁实施棚户区改造，当时棚改资金都是地方政府来出，另外有一部分社会资金去承担。以前基本上都是实物安置，拆一套还一套模式，对政府来讲成本非常高。

2008年开始，我国开始将各类棚户区改造作为城镇保障性安居工程的重要组成部分，大规模推进城市、国有工矿、国有林区(林场)、国有垦区(农场)等各类棚户区改造。棚户区改造开始成为我国保障房建设的主力类型，廉租房和经济适用房逐渐退场。

2008年也是中国经济发展进程的一个重要年份，为应对金融危机，中国推出4万亿的大规模投资计划，以棚改为主力的保障性安居工程客观上承担着改善民生以及拉动投资的双重任务。

梳理官方数据可发现，2008年至2012年我国改造开工各类棚户区1260万套，此后则是2013年320万套、2014年470万套、2015年601万套、2016年606万套、2017年609万套。如加上2018年数据(626万套)，从2008年到2018年，这十一年间中国棚改累计开工超过4500万套。

如何评价这十余年的棚改进程？在官方表述下，棚户区改造既是重大民生工程，也是重大发展工程，对稳增长、促改革、调结构、惠民生发挥了一举多得的作用。

2008~2017年，全国棚改累计开工3896万套，帮助约1亿人“出棚进楼”。

住建部去年7月表示，棚改促进了房地产市场平稳健康发展。房价上涨较快城市，通过新建棚改安置住房，增加了住房供应；房地产库存多的城市，通过棚改货币化安置，促进了房地产去库存。

此外，棚改还带动了投资消费和经济增长。棚改带动了有效投资和建材、装修、家电等消费，促进了上下游相关产业发展，对经济稳增长发挥了积极作用。2013~2017年，全国棚改完成投资约6万亿元。

棚改货币化退潮

当然，上述4500万套并非都是实打实建房。自2015年开始，政府开始“大力推动”棚改货币化安置比例的提升。简单理解就是，政府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而居民再到商品房市场上购置住房。

为何要推动棚改货币化安置，而非实物安置？

一个原因是实物建房进度慢，且政府承担的成本较高；另一个原因则是当时三四线城市房地产库存原本就较高，再建设大量棚改住房，则会更加重楼市库存压力。而货币化安置方式，一方面通过棚改贷款缓解政府资金负担，另一方面也解决了商品房库存问题。

在2018年7月份的一次内部交流会上，住建部表示，2015年以来，住建部会同有关部门单位，坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，指导各地因地制宜实施棚改货币化安置，商品住房库存量大、消化周期长的市、县，要完善政策措施，引导棚改居民选择货币化安置方式，既促进房地产去库存，也避免重复建设。

正是由于中央部委政策上的推动，加上国开行等金融机构棚改贷款的助力，全国各地棚改货币化安置持续上升，也帮助三四线城市快速地解决了楼市库存问题。

棚改货币化进程对三四线房地产市场影响很大，正因如此，当2018年年中之际，政府将要收紧棚改货币化政策的消息传出时，业界对三四线楼市悲观的情绪也开始出现。

“整体市场对棚改政策非常敏感，因为这是支撑最近几年楼市的关键因素，特别是三四线城市，严重依赖棚改的货币化安置。”中原地产首席分析师张大伟称。

2014年全国棚改货币化安置比例为9%，2015年快速上升为29.9%，2016年这一比例更是上升到了48.5%。官方数据称，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。

官方此后一直未对外公布2017年全国棚改货币化安置比例，而业界测算是在60%左右，帮助消化楼市库存2.5亿~3亿平方米。

棚改货币化政策的熊熊大火，在2018年急剧降温。随着三四线城市楼市库存的进一步消化，围绕棚改货币化安置推高三四线城市房价的争论日渐增多。最终，政策偏向了收紧。

2018年10月8日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署推进棚户区改造工作，要求因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

在业界看来，既然棚改货币化的推出与去库存密切相关，在地方楼市库存已经大幅降低的情况下，缩减棚改货币化的比例也就成为必然之举。

2018年全国各类棚户区改造开工626万套，已经超过当年计划目标的580万套，相关部门同样未对外公布棚改货币化安置比例数据。

中信建投证券报告称，棚改货币化安置比例上升到2017 年60%左右，对于加速推进棚改进程作用明显。但随着新三年棚改计划进入下半程，将会更多采取精准施策、一城一策的政策，预计部分货币化安置比例将会下调，货币化安置与实物安置比例将会趋向平衡。