多个鬼城如今一房难求 棚改货币化安置使命完成

“现在这一片的区域基本处于无房状态。”7月2日下午，在沈阳碧桂园城市印象的售楼处，一位销售人员用红外线笔在墙上的项目区位图上圈了一片。

实际上，正是因为这一片区域曾经囤积大量的房屋库存，而让沈阳变成了让开发商避而远之的城市。但从2016年3月份启动的房地产去库存的两年时间里，当地房屋去化周期从28个月变为至今年5月底的15．8个月——后者是一个健康的数据。

沈阳是中国一些曾经出现房屋严重过剩城市的典型。从2013年开始，沈阳和鄂尔多斯、常州等一些城市，被扣上了“鬼城”的帽子。

这些城市数量庞大的空置房屋，一度引发了外部观察者过度的担忧。2014年，《参考消息》援引国外媒体的判断称，中国拟建造可供34亿人居住的房屋，这远远超出了实际需求。

尽管上述判断过于夸张，但也暴露了很多的城市房屋供大于求的问题。在那前后，国家发出了大规模的去库存号召。

南方楼市的春天来得更早一些。最早摆脱鬼城之名的常州市，完成去库存的任务只用了不到一年的时间。如今的常州无论是中心城区还是新区，只要有房地产项目开盘，都会迎来成倍的购房者认筹。记者6月24日在江北碧桂园某项目开盘现场了解到，不到300套房子，有超过3000名购房者参与认购。

相比之下，地处西北的鄂尔多斯尚未摆脱困境，但至少情况没有继续的恶化下去。

近两三年，鬼城集中的三四线城市频频出现了楼市火爆的信息，这个趋势在2018年达到了顶峰。鬼城这一曾被认为是城市化进程中的肿块，绝大多数的都已经从很多企业的沙盘上消匿。

城市的管理者围绕供求的关系作出了各种努力去库存。记者调查发现，最有效的办法莫过于棚户区改造（以下简称“棚改”）货币化安置。常州、沈阳和鄂尔多斯等城市均实行棚改100％货币化安置。

棚改方案实际上有货币化和实物两种方法可供选择。实物安置更多对应各地的保障房建设，而货币化安置则对应动迁家庭购买商品房。“同样的安置条件下，货币化安置比实物的安置在解决当地库存方面更有效，其次，他拿钱去买房，可撬动的房屋总价值也更高。”一位全国top10房企董事长告诉经济观察报记者。

自全国去库存启动以来，中央加大了棚改货币化安置的比例。据住建部的数据，货币化安置比例在2014年只有9％，但此后出现跃升，2015年至2017年的比例分别是29．9％、48．5％、60％。

鬼城的复苏，意味着去库存已不再是当前楼市的主要矛盾，棚改政策出现调整的声音甚嚣尘上。不过，迄今未有官方消息证实。

但棚改货币化安置的收紧的趋势已在地方上有所体现。据常州市住房保障和房产管理局住房保障处处长王惟佳介绍，2018年第二轮棚改开始，国开行、农发行等政策性银行对棚改项目融资提出新的要求——棚改实物安置比例达到50％以上才具备发放贷款条件。

前鬼城一房难求

7月4日，鄂尔多斯市康巴什区风和日丽，郁郁葱葱的绿化让这一片区域被称为荒漠中的绿洲，宽阔的道路上不时有车辆呼啸而过，但行人并不多见。

康巴什区和东胜区、伊金霍洛旗是鄂尔多斯市的三个主城区，均有状态不一的烂尾楼和围墙圈起来的闲置土地。

据了解，2016年到2017年，当地已经禁止新项目的动工。全市也几乎没有在售楼盘，“二手房比较多，在售的估计找不出三个项目。”一位伊泰置业的员工表示，在这个人口不到160万的城市，“每户至少都有两三套房子，四五套的也比较普遍。”

在康巴什区一个在售楼盘中，销售人员表示，项目于2013年开盘，现在还剩下不到10套左右的尾房在售，价格在9000元／平方米左右，“2013年开盘的时候价格是6000元／平方米左右。”