多个鬼城如今一房难求 棚改货币化安置使命完成(3)

沈阳：减少土地供应和棚改100％货币化

让沈阳的开发商们记忆犹新的是，2013年第二十二届全运会结束后，赛事集中的浑南新区成了一座空城。

除了浑南新区外，沈阳还有沈北新区、沈抚新城等新开发区域也去化艰难，2015年开始，鬼城成为沈阳的别号。“那时候是真卖不出去。”王力一边摇头一边笑着说，他当时负责位于浑南区的星河湾项目销售，“我记得当时周边楼盘价格都是四五千，星河湾项目就买到一万了，一套也卖不出去，就赶紧跑出来了。”

彼时，开发商拿地也极为谨慎，据王力透露，当时其所在项目2016年拿地时，楼面价为2700元／平方米左右，“我们沈阳总都不敢拍板拿，当时市场也不太好，周边项目价格都四五千，最后请示了总部才拿下的。”

开发商拿地时的担忧并非没有道理，沈阳市库存最高点出现在2017年3月份，当时沈阳市房地产库存去化周期达到了28个月峰值。2015年之前，沈阳楼市一直处于供大于求的状态，2010年到2014年间，每年新增库存量均在400万平方米左右。

2016年3月份，沈阳市政府下发房地产去库存22条新政，在土地供应、货币化安置、购房补贴、降低交易税费、鼓励大学生农民购房等多个方面化解库存，开始去库存政策。

在土地供应方面，从2014年开始，沈阳土地供应量减少到469．6万平方米，只有2013年三分之一左右；2015年土地供应再次减少到232．4万平方米。此后沈阳每年土地供应一直保持在300万平方米以下。

同时，2016年沈阳即要求棚改安置货币化比例达到100％，当年辽宁省完成棚改16．34万套，完成任务179％，货币化安置比例达到75．1％，在全国处于领先地位。

2016年沈阳棚改任务是25582户，占全省比例18．3％；2017年10月份，沈阳棚改已经完成全年26021套的棚改任务，并实现100％货币化安置。也就是说，两年棚改至少为沈阳消化5万套以上的楼市库存。

沈阳楼市的回暖出现在2017年初，彼时，有关自贸区落地浑南的消息已经广为传播，“有一些楼盘也放风说，从北京来了一批投资客，本地人也开始跟风。”王力表示。

到2018年3月份，沈阳市库存周期已下降至13个月，沈阳市用了一年的时间将房地产库存从28个月将至13个月警戒线内。今年5月份，由于成交减缓，沈阳房地产的去化周期又上升至15．8个月。

2018年5月23日，沈阳限购的政策正式生效，针对三环内一手房进行限购，要求外地居民具备半年社保资格，商办、公寓和二手房并不在限购范围内，这意味着沈阳也已完成去库存任务。

鄂尔多斯：货币化安置，回购烂尾楼

鄂尔多斯因康巴什区被称为中国第一鬼城，这个新区于2004年启动，2005年全面开工，多年来鬼城称号一直是笼罩在当地政府心头的一片阴影。“我们相当反感鬼城这个称呼。”鄂尔多斯市的公务员小徐说。

据前述伊泰置业员工介绍，2010年是鄂尔多斯的楼市最为火爆的年份，东胜区、伊金霍洛旗、康巴什南区的房价都破万，康巴什北区核心区部分项目价格达到2万元／平方米。

2011年下半年，随着民间借贷的崩盘，鄂尔多斯房价也开始出现崩溃，“跌了一半多，原来一万多的基本跌到四五千元了，一万七八元到两万元左右的跌到七八千元。”鄂尔多斯80％左右的房地产在建项目出现停工、烂尾的状态。

2014年底，鄂尔多斯也开始艰难的去库存，同样通过减少供应和增加需求作为去库存的主要手段，不同于常州和沈阳，鄂尔多斯的去库存力度可谓空前。

据上述伊泰员工介绍，由于烂尾的项目较多，目前政府工作主要以盘活烂尾为主，重点针对拆迁安置和已购未交房购房者。目前全市范围内也已停止新项目的开工，“我们有一块地，位置很好，销售不是问题，但开不了工。”该名伊泰员工表示。

棚改安置的方面，鄂尔多斯实施房票制，即棚改拆迁户被拆迁后获得房票，在购房时房票可抵购房款。同时，鄂尔多斯在安置房建设方面以盘活存量的项目为主，“就是政府回购烂尾楼作为安置房。”上述公务员小徐表示。

具体操作上，政府根据所需的安置房的面积，通过第三方评估机构选出几家符合要求的项目，去掉最高价和最低价后，在剩余项目的报价中获得一个平均的价格，然后让安置户选择项目，再以平均价回购得票率最高的项目。

确定回购项目后，政府投入的一部分启动资金盘活项目，安置户进行认购，认购完成后，根据实际认购情况，政府交付给开发商回购款，项目由政府成立的运营管理机构负责具体安置分配工作。据官方的数据透露，截至2017年，鄂尔多斯通过棚改安置方式已消化掉4成左右的库存。

相比于房地产市场的崩盘，鄂尔多斯市政府面临的更大问题是产业缺失，康巴什新区刚刚启动时，当地政府曾通过煤炭资源换项目的方式引入大量制造企业，但在房地产的冲击下，这些项目真正启动的并不多。不过据上述公务员小徐介绍，由于政府率先处理康巴什烂尾项目，目前康巴什新区的烂尾楼已经不多，多数已经复工，东胜区则相对较多。