多个鬼城如今一房难求 棚改货币化安置使命完成(2)

据上述伊泰员工透露，鄂尔多斯房价高点出现在2010年，当时部分的康巴什楼盘价格曾达到2万元／平方米，东胜区和康巴什南区房价也超过万元，“南区公务员小区，当时就买1万多元，现在也就五六千元。”现在房价与两年前相比，涨了大约2000元／平方米左右。

如果说鄂尔多斯的楼市几乎是无房可卖、也无人买房，那么常州则是实实在在的一房难求。常州万科某项目销售管理部经理杨帆透露，当下，每一个新开盘项目都能获得超额认购。

常州房地产项目开盘前先进行落位认购，即意向购房者缴纳10万元不等认购金后，再对意向户型和楼层进行落位，实际操作中，往往出现多个落位认购人抢购一套房子的情况，这个时候，往往全款或者高首付能获得优先购买权。

数据显示，截至5月底，常州的房地产去库存周期只有3．8个月，市场供不应求也为房价提供上涨动力。2017年3月份常州新建商品住宅成交均价首次破万，2018年7月初新房成交均价为1．3万元／平方米，二手房均价达到1．35万元／平方米。

实际上，常州市主要城区及新北区的多数新建商品住宅价格已经达到1．7万元／平方米左右。据嘉禾置业一位销售人员透露，由于政府限制备案价，目前常州多数新项目采取精装修销售方式，“价格比毛坯贵3000元／平方米左右。”

据杨帆透露，从2018年开始，由于开发商普遍看好后市，土地的价格也开始攀升，“今年成交几个地块，楼面价普遍突破1万元／平方米，明年入市后销售价格应该都在2万元／平方米以上。”

沈阳楼市虽然没有常州那么火爆，但同样一房难求，沈阳恒大某项目销售经理王力告诉记者，其所在项目第一次开盘时，“一天销售了9亿元，创造了沈阳房地产市场记录。”

目前除了沈北、苏家屯、沈抚新城等较为偏远地区成交稍差些，主城区及浑南区等区域多数在售项目均处于清理尾盘阶段，“新项目一开盘，好户型基本就被抢光了。”王力表示。

2018年5月23日，沈阳限购政策正式生效，但相对宽松，仅针对三环内一手房进行限购，要求外地居民具备半年社保资格；商办、公寓和二手房并不在限购范围内。而浑南区三环外价格也普遍突破万元大关。

6月份，沈阳一手房成交均价为9373元／平方米，同比上涨了18．32％，沈河区、浑南区部分高端楼盘销售价格则接近4万元／平方米，浑南大部分区域项目均已突破万元大关。截至5月底，沈阳商品住宅去库存周期下降至15．8个月。

常州：三年停供土地和棚改货币化安置

常州市住房保障局和房产管理局宣教处处长缪滋来至今对常州被冠以鬼城称号的时刻记忆犹新，“那个名号对我们的发展带来了很大负面影响。”其中最大的影响是，银行机构一夜之间停止对常州市房地产企业房贷。

高库存加上银行停贷，让常州房地产市场从高处跌落。常州市房地产信息中心数据显示，截至2012年底，常州市商品房存量为1360万平方米，其中商品住房待售面积为777．55万平方米，去化周期约为22个月。

对于常州楼市库存问题，杨帆认为，一方面，前几年土地供应量较大，导致市场供过于求。据不完全统计，仅2010年、2011年两年，常州累计出让了399幅土地，每年土地供应面积在1万亩左右。

另一方面，作为长三角主要制造业城市，常州市城乡居民收入相对较高。杨帆是常州本地人，在她看来，“每家都有房住，而且原来常州房价变化不大，人们根本就没有买房的概念。”

常州是最早启动去库存的城市之一，据常州市住房保障和房产管理局市场监管处处长黄子文介绍，从2014年开始，常州就开始减少供地政策，“不是完全停止土地出让，是根据库存量不断调整土地供应结构，零零星星还是会有一些土地释放出来的。”

在减少土地供应的同时，从2015年开始，常州开始加大棚改货币化安置力度，据王惟佳介绍，2015年到2017年常州市实施棚改时，基本实现全部货币化安置。

在棚改货币化安置方面，常州主要通过两种方式与房地产去库存相结合，第一，棚改实施货币化补偿，安置户获得补偿款后根据需要选择楼盘购买；第二，对于部分去化艰难的房地产项目，政府根据实际情况进行回购作为棚改安置房。

常州农村集体宅基地建筑面积普遍较大，计入拆迁的面积通常在200平方米到300平方米左右，“一般村里拆迁户都能分到三套、四套房子。”王惟佳也表示，棚改货币化安置确实对房地产去库存起到了“很大作用”。

据杨帆等人回忆，常州楼市从2016年10月份开始出现转机。据新城控股在当地的一位营销人士介绍，当年9月份，无锡土地市场拍出楼面价为1．8万元／平方米地王项目，“常州和无锡紧挨着，房价才六七千元。”

在这种因素带动下，一部分投资客开始把触角伸向单价只有7000元／平方米左右的常州楼市，外地投资客杀入也触动了常州本地居民，“常州人没有过买房还能赚钱的观念”。杨帆表示。

本土投资客、本地改善需求和外地常住人口刚需，再加上减少土地供应和不限购等因素，使得常州楼市开始好转。2015年经过一年多去库存政策，常州楼市库存周期下降至16个月。

2016年开始，常州房地产政策开始从去库存转向“加大调控力度”，先后出台2年限售、销售价格备案等政策。这意味着，常州成为首批完成去库存任务的城市之一。

其实，抛开政策调控因素，常州本身购买力和外部因素刺激也是其快速去化的主要原因。2017年常州市人均可支配收入超过4万元，其中城镇人均可支配收入接近5万元。

而且，常州所在的长三角区域也是中国经济最为活跃的区域之一，2017年中国人均可支配收入超过4万元的23个城市中，长三角地区占据一半以上的比例，周边城市限购使得大量需求外溢至常州。