深圳不再公布楼市均价意义何在 限价政策或退出？(2)

限价政策或将退出

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，与房价水平一同“消失”的，还有新房预售时由测绘生成的户型信息。未来，套房户型及面积以房屋交付以后的实际查勘为准。

由此，市场也无法据此来计算每月的新房成交均价，以及各面积段、各区域的简单均价。未来，了解深圳商品住房价格的唯一途径，就是国家统计局每月发布的房价指数，包括新房和二手住房同环比变化。

中原地产首席分析师张大伟表示，中国房地产市场的价格数据存在一些问题，民间机构随意发布数据，官方数据缺失，房地产调控的依据很多依赖均价，然而，对于一二线城市来说，市场均价意义越来越小。

“目前，深圳每年的新房成交面积大概在300-400万平米，仅占全部住宅成交面积的35%。再考虑到商务公寓等“类住宅”和人才住房供应，新房的成交占比更低了。

因此，就像官方解释的那样，如果少数单价高、体量大的新盘入市，新房均价很容易被一下子拉高。”李宇嘉指出，近年来新房供应呈现出两个特点，一是整体价格开始走高，二是高价盘和低价盘两级分化。

“新房整体均价走高，主要原因是2016-2017年‘地王’频出，整体地价水平上了一个台阶。”李宇嘉补充道，2018年以来，尽管“限地价”常态化，“地王”少了、土地溢价率也降低了，但整体地价水平依旧在高位徘徊。

加上，城市更新的成本越来越高，于是造成新房“豪宅化”趋势。

另外，深圳低价新盘集中在龙岗、坪山和光明等外围区域，南山等主城区基本都是高价区域，新房价格“两极分化”明显，导致供应均质性较差。

李宇嘉指出，当前，“稳预期”上升为调控战略，客观上需要更有代表性、能准确反映价格走势的指标。

基于“同质可比”(同品质、同片区、同户型)原则计算的房价指数，消除了房屋的异质性，更能反映市场整体走势，也是全球房价披露的一般规则。

因此，国家统计局公布的房价指数，基于国际房价统计的一般规则、兼顾平滑异质性影响，更能反映房价变动趋势。

同时，李宇嘉表示，深圳不再公布新房价格，还有一个难言之隐，就是自2016年10以来，控制新房价格稳定的调控目标越来越难以支撑了。

2016年以来地价上涨，外围房价也在上涨，客观上倒逼房价上涨。借助延缓高价盘入市、“高低搭配”入市等，简单均价能够维持在2016年10月份的水平。

但是，当新房实际均价越来越高，绝对的低价盘已经很少，维持简单均价不涨的承诺越来越脆弱。

不再“官宣均价”有何意义?

李宇嘉指出，深圳不再披露新房均价是第一步，未来，随着长效机制建立，限价政策或将退出。“当然，这并不意味着中短期内房价就可以随意上涨，而是明确波动区间的目标后，地方政府基于主体责任和‘一城一策’的自主决策和调控。类似深圳，未来新房供应60%是保障房及人才住房，如果这部分供应通过每一宗地块配建能够保证，价格将会适度放开。”。李宇嘉说到。

“兄弟城市”曾有类似操作

值得注意的是，2018年7月，由广州住建委主办的房地产交易数据查询平台“阳光家缘网”亦出现类似情况，即看不到项目的销售均价信息。

有媒体报道称，阳光家缘网上原有的当日已售套数、已售面积、退房套数，累计已售套数、面积、均价，以及未售套数、面积等几项数据，去年7月11日起均未能正常显示。

随后，广州市住房和城乡建设委员会回应称，由于广州市“阳光家缘”网站此前每日公布的部分数据信息，较易被片面解读、炒作，不利于稳定房地产市场预期。

为进一步规范房地产信息发布管理，增强信息发布和数据解读的权威性，现将广州市房地产市场信息的发布形式调整为定期发布和解读。

同时，对于炒作渲染房价上涨、散布虚假信息的行为，广州市宣传、网信、住建、工商、公安等部门将加大联合打击力度，营造良好的舆论氛围，促进广州市房地产市场平稳、健康发展。