房企销售额降超2成 房住不炒下楼市怎么走?(2)

50强房企拿地金额同比大增近3成

受疫情影响，部分城市的土地推出放缓或暂停，房企销售承压资金紧张，投资拿地也更加谨慎，不过，仍有资金相对充裕的规模房企不惧疫情迅猛拿地。

中国指数研究院的数据显示，1-2月，Top 100房企拿地总额1984亿元，同比增长7.2%。Top 50房企拿地总额2861亿元，同比增长28.0%，其中，2月单月拿地总额1731亿元，环比增长14.7%。

值得注意的是，TOP10房企1-2月拿地总额1413亿元，占TOP50企业的49.4%，龙头房企获取土地资源优势不减。1-2月全国房企拿地金额排名中，香港置地、绿城中国和华润置地摘得前三甲，3家拿地总金额同比增长19.8%。其中，香港置地以318亿元拔得头筹；绿城以268亿元居于第二；华润以140亿元的拿地金额位居第三。

2月，香港置地在以310.5亿元联合拿下上海徐汇滨江综合体地块，成为截至目前的内地第一总价地王。绿城则分别于北京、天津、大连、成都等多城市拿地多宗，仅在北京就连拿4宗地，拿地总金额达到163亿元。华润单月于北京3次拿地，在2月25日经过72轮竞拍以76亿元、溢价近26%拿下北京西北旺不限价宅地后，26日又经过252轮竞价以12.27亿元竞得江苏徐州云龙区一地块，土地市场竞争激烈可见一斑。

中国指数研究院认为，在疫情未完全控制前，受资金压力影响，部分房企不得不调整拿地计划。但对于资金充裕的房企来说，这也许是个补强或“超车”的机会。

二季度房企或开启业绩抢收行动

对于2月房企单月销售业绩普遍下滑、多房企业绩同比几近腰斩的原因，亿翰智库认为，一是为防止疫情扩散，房企响应政府号召，全方位关闭售楼处，暂停线下客户接待，截止2月末，房企售楼处尚未完全重开。二是为对冲线下售楼处关闭的影响，线上销售兴起，但相比线下售楼处，线上销售的成效不尽如人意。三是2019年春节在2月，受益于返乡置业，房企销售业绩基数相对较高。

亿翰智库认为，随着线下售楼处的逐步重启，预计房企3月销售业绩将优于2月。但短期内疫情对居民“不去人群密集场所”的心理影响还在，且售楼处多处于限流状态，房企3月销售业绩或仍将难以快速修复。随着疫情逐步控制，企业销售端也将逐步进入回升期，预计二季度企业或将开启业绩抢收行动，同时不排除部分企业下调全年销售目标的可能。

克而瑞研究中心表示，乐观预计，如果近期除湖北外疫情基本得到缓解的话，三月上旬疫情较轻的城市将逐步恢复复工，大部分售楼处也会陆续开放。据CRIC统计，多数城市的项目开盘推迟到了3月中上旬。随着市场秩序和购房需求的慢慢恢复，房地产市场在二季度便有望恢复正常的销售节奏。短期市场供应量将快速回升，一季度积压的购房需求也得以在二季度有序释放，房地产市场或将迎来阶段性的销售窗口期，届时成交量将明显回升，迎来小阳春。

但克而瑞研究中心同时指出，如果短期内疫情未得到有效缓解，进而对二季度的市场销售带来不利影响的话，势必会对企业销售和资金链造成巨大压力，特别是对于高杠杆的企业而言，面对管理成本、利息费用的高额支出叠加上半年的债务到期，房企将面临更大的经营甚至生存压力。

对土地市场的投资趋势，佳兆业首席战略官刘策认为，在一二季度交界以及三四季度交界会是一个投资高峰期，全年会出现两个高峰；投资布局依旧是一二线城市以及长三角、大湾区，需要关注的是，疫情过后局部销售反弹较快的区域；投资方式今年上半年收并购会占主流，开发商通过出让土地获得现金流；下半年招拍挂会更火一些，政府财政支出资金压力较大，土地会成为政府财政收入的大头。有可能在二季度，地方政府会大量推地，应对税收和财政支出的不足。

值得注意的是，2月以来，多地密集出台稳地产政策，不仅有供给端纾困房企政策，也有需求端支持购房政策，如分期或延期缴纳土地出让金、放宽预售条件和预售资金监管，以及购房补贴、契税减免、调降首套房公积金首付比例、提升最高贷款额度等。这一系列稳地产政策引发了部分市场人士对楼市调控放松的遐想。不过，监管部门近期已经明确表态，房地产金融政策尚未作出调整；个别网传调降房贷首付比例的商业银行也已表明系误读，目前个人住房信贷政策没有变化。与此同时，率先降低首套房公积金贷款首付比例的驻马店也被河南省政府约谈，要求其坚持“房住不炒”定位，切实落实城市主体责任，保持房地产调控政策连续性、稳定性，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

业内人士认为，房地产调控总体方向不变，也不会因短期疫情压力大幅放松，未来地方政府在调整政策时会更加慎重，要统筹平衡好稳增长和稳地产的关系，必须坚持“房住不炒”定位和实现“稳地价稳房价稳预期”的调控目标。