39家上市房企库存现状:压力分化仍有回升风险(2)

第二个是企业针对已竣工项目降价准备力度较大，近5年新城跌价准备普遍在5%之上。要知道，万科、保利、招商蛇口等多不足1%的计提。

第三类是以大悦城控股为代表的当下滞重规模高于平均水平，但企业去化能力强且正着力处理，综合来看企业库存压力不高的企业。

以大悦城为例，截止至2019年底企业已竣工存货占比达到18.5%，高于典型房企平均的10.3%，积压的项目多为商办等去化难度更高的类型，存在一定的存货积压。但另一方面大悦城控股借贷成本仅为5.23%，资金压力较小。

大悦城表现出两个特点：第一是有很强的去化能力，这与企业布局城市能级较高有关。2019年大悦城销售中一二线城市占比接近9成，其中一线占比更是高达40%，贡献前列的北京、上海、苏州、深圳均为有良好需求支撑的热点一二线城市，因此短期之内存货虽有积压，但长期来看需求支撑下企业去化压力并不大。

第二，盈利能力较强。2019年大悦城的整体毛利率达到了41.2%，其中地产业务毛利率为37.9%，高毛利给了企业让利空间，且目前企业正在积极去化，2019年已竣工存货占比下降了6.0个百分点，因此长远来看，企业库存压力指数并不高。

04潜力型企业：去化能力一般滞重规模小

潜力型企业已竣工存货占比较小，土储去化周期相对合理，库存压力较小。故即使在周转效率、运营管控、城市布局等方面存在一定短板，但短期暂无去化压力。目前，潜力型企业共有11家。

第一类是以德信等为代表的本身去化能力不弱，但是由于近年存货规模快速扩张以及营收结算滞后导致企业的存货周转率“被动”的出现下滑。

第二类是以绿城、越秀等为代表企业，这类房企布局城市能级较高，土储较为优质，但在拿地投资、运营管控以及周转效率方面存在短板，对项目去化形成拖累。不过由于城市布局较好，产品品质有保证，且存货端压力较小，企业只需发力补齐自身短板、提高周转及去化速度，库存风险整体可控。

第三类是以当代、天誉等为代表的企业。这类企业周转速度并不慢，但是销售集中在低能级城市，盈利能力较弱，存在以价换量行为，未来或增加库存风险。企业需要在投资端适当提高城市能级，销售端抓紧去化，产品端提高品质，打造出具备溢价能力的产品。

05机会型企业：谨慎运营或将改善局面

机会型企业的特征是虽目前存货积压较为严重，但以往去化表现不错，即存货转化的流动性强，资金占用水平低并且获利能力较强，共有10家机会型企业。

由于这类企业的库存释放仍依赖于高效的运营周转，在销售端受阻的当下仍存在风险。若能谨慎运营加快去滞重，或将驱动企业优势进一步凸显，大幅改善现状。

第一类机会型企业受到结转周期和节奏的影响，部分项目虽已竣工但未在当期予以交付，暂时拉高了已竣工存货总量及占比，但在高效的运营管理体系下仍有较大改善空间。这类房企已竣工存货占比与统计周期关联大，所以较以往数据浮动明显，企业可以从运营管理体系入手改善这一问题。

另一类则囿于企业存货自身特性，市场优势不明显，销路不畅以至于去化难度大。这类房企在去滞重上则表现得并非那么从容，虽然在去化指标上表现较为优异，但部分已竣工存货的市场前景有待观察。未来仍需注意推货结构或通过营销来缓解这种压力。

06压力型企业：去化能力有待提高

根据分析，有9家房企归类为压力型企业。

总体来看压力型企业库存压力较大，去化能力也比较一般，这类企业相对来说存在一定风险，企业需要重点关注存货积压问题，也要注意提升运营能力，加快去化，缓解压力。

第一类压力型企业是由于已竣工存货占比较高，周转速度相对较慢导致库存积压。针对这种情况企业应该把握机会积极推售，降低去化压力提升业绩。

第二类压力企业的已竣工存货总量上升明显，虽然存货周转率不低，但由于盈利能力不及平均水平导致企业在让利去滞重方面空间有限，未来企业可以从产品力及运营能力角度入手，提升项目溢价空间，来改善其存货压力。

2019年房地产市场调控趋于常态化，行业整体规模增速显著放缓，去化明显承压。受限于市场低迷和融资收紧，多数房企秉着现金为王、利润为先的策略，着重提升运营效率，加快存货周转并积极去库存，并获得了一定成效。

虽然我们按照企业的存货积压和去化能力情况，将企业分为了四种类型，但实际上滞重少去化能力强的明星型企业、去化能力一般但滞重规模小的潜力型企业和短期库存有一定压力，但去化能力有保障的机会型企业并无库存风险。而目前最需要关注的是压力型企业，其当下需要积极调整运营、重视库存去化问题。

当然库存压力也不能说明所有问题，部分企业库存压力小是由于企业的库存规模小，这类企业由于土储规模等问题，未来在规模冲刺上可能会受到限制，一般而言3-4年左右的土储去化周期最为适宜，这样企业库存压力不大，又能兼顾未来规模发展需要。

在2020年疫情影响下，对企业的运营效率有了更高的要求，为保证资金的流动性和变现能力，房企在投资布局时应更加审慎，另外还可以通过提升产品品质和营销能力，积极推出尾盘特价房等一系列措施来去滞重，减轻库存压力降风险。