供地"两集中"叠加融资新规 房地产融资难度进一步升级

“三道红线”融资新规和房地产贷款集中度政策，对房企的融资限制到达了前所未有的程度，加之当前处于房企偿债高峰，房地产行业承受较高的融资压力，贝壳研究院数据显示，2021年以来房企融资规模持续下降。

在这样的背景下，供地“两集中”政策正式推出，目前，青岛、天津、深圳、郑州、济南等地都已发布新政或有政策传出，网传将有22个城市实施该政策，由于土地集中出让，房企要在短时间内筹措大量购地资金，这无疑会导致融资压力进一步增大。

融资压力持续增大

当前，房地产行业融资规模处于持续下降状态。根据贝壳研究院统计，2021年2月，房企境内外债券融资共发行46笔，较上月减少88笔，发行规模折合人民币约480亿元，环比减少69.8%，同比减少28.6%。

数据显示，2021年1-2月房企境内外债券融资累计约2072亿元，同比下降10.2%，降幅较2021年首月(3.5%)持续扩大。房地产行业的融资规模从高位回落已是大势所趋，贝壳研究院认为，房地产调控继续影响债市下行预期持续。

2011年至2021年1-2月房企债券融资规模

数据来源:wind，贝壳研究院整理

融资压力还体现在利率上升和年限缩短上，贝壳研究院数据还显示，2月境内债券发行规模占比约57.5%，其融资票面利率中位数为4.75%，较上月增加0.18个百分点，同比上升30.5%。此外，2月境内融资债券发行期限下降，境内债券融资发行平均期限为2.7年，较上月减少约1.1年。

对此，贝壳研究院认为，除春节假期影响外，境内房地产调控政策与境外通胀预期、美元债利率上行等因素均增加2月整体债市的波动性。同时，境内实体经济回暖，实体企业融资需求旺盛，将影响资本流入房地产企业的规模。

与融资规模下降对应的是房企偿债压力，中证鹏元数据显示，2021年房地产行业境内外债券待偿还量首次突破万亿元，其中公司债待偿还规模同比上升22.41%至4519.16亿元的历史高位。

中证鹏元房地产评级部分析师陈思敏预计，在现有债务再融资需求的推动下，2021年房地产行业发债规模将有所上升，但考虑到2020年下半年“三道红线”融资新规的出台对房企有息债务增速进行了严格控制，预计房地产企业净融资规模将有所回落。

还有一个因素正在加剧房企的融资难度，即供地“两集中”政策(集中发布出让公告、集中组织出让活动)，网传供地“两集中”将在22个城市实施，目前除了青岛、天津、深圳、郑州、济南之外，按政策预期，其余17个城市大概率会相继跟进。

业内认为，高额的保证金、土地出让金等将对企业的融资能力和现金流管理能力提出更高的要求，预计房企融资需求将进步一加剧，房企融资难度恐将再度升级。

2020年重点城市(市本级)住宅用地供应情况

数据来源:CREIS中指数据

信用评级强化对融资能力、资金成本的关注

融资环境正在变得日益艰难，这直接导致房地产行业违约案例不断增加，比如泰禾和华夏幸福(600340，股吧)，在这种情况下，识别风险，寻找确定性机会是对资本市场的投资者来说至关重要。

从行业基本面来看，房地产行业正在进行制度上的改革，无论是融资端的“三道红线”、房地产贷款集中度新政，还是供地端的“两集中”，叠加房地产行业整体处于规模增速放缓的行业背景，行业正在经历加速洗牌。

中证鹏元房地产评级部分析师李雨柔认为，房企原有的“高杠杆+高周转”经营模式难以为继，行业内马太效应加剧，企业在市场研判能力、品牌影响力和营销能力上面临更大考验，财务稳健型房企在存量市场上竞争优势凸显，高杠杆和资金成本较高的房企信用风险将持续上升。

某业内资深人士认为，从2016年提出要建立房地产调控的长效机制至今，一个清晰的方向是从金融的角度捆住房地产，而且从银行等金融机构和企业财务报表两个方面来捆住融资，在这种情况下，资金实力强、融资能力强的房企就是确定下机会。

业内认为，类似龙湖、华润、万科等战略笃定、财务稳健、盘面坚实的企业将呈现更确定性的未来，比如，龙湖财务盘面扎实稳健，三道红线更是一条未踩，一系列财务指标均维持行业内的较高水准。自2009年上市以来，龙湖凭借良好的信用记录、审慎自律的财务表现以及业务稳健发展，屡屡获得资本市场认可。2月26日，受益其长期稳健经营，龙湖集团正式被纳入恒生指数HSI，成为55家蓝筹股之一。

在疫情不完全明朗、信用收紧、违约事件频发的背景下，李雨柔认为，信用评级仍将聚焦房企的经营及杠杆策略，并强化对房企的融资能力、资金成本控制能力的关注。

为了更好说明融资能力和资本成本，仍以龙湖为例，截至2020年6月底，龙湖平均借贷成本仅4.5%，平均贷款年限6.45年，净负债率51.4%，在手现金784.0亿元，从债务结构来看，有息负债中，龙湖一年内到期债务为人民币172.1亿元，占总债务的比例仅为10.2%，现金短债比为4.55倍。

这样的成绩表无疑会赢得评级机构的肯定，尽管疫情对整个房地产行业都造成较大影响，但龙湖的评级得到进一步夯实，其中，穆迪将评级上调升至Baa2，而惠誉也将龙湖由展望调升至正面。