前11个月40家典型房企融资规模已超去年全年

受境外债市低迷影响，11月国内房企发债规模不及预期。

多家研究机构统计数据显示，房企融资总规模同环比双降，融资成本持续上涨。据克而瑞，11月份95家典型房企的融资总额为1005.89亿元，环比下降10.2%，同比下降19.1%，单月融资额仅高于今年2月份。其中境内债权融资582.91亿元，环比下降12.0%，同比下降19.1%；境外债权融资284.00亿元，环比下降28.7%，同比下降21.1%。

境外融资规模同降超5成

据贝壳研究院统计，2020年11月单月，境内外债券融资共发行84笔，较上月增加18笔，发行规模折合人民币约835亿元，环比增长20.7%，同比减少21.4%。其中境外融资共发行18笔，融资规模约280亿元人民币，环比减少15.7%，同比减少52.9%，下降幅度较大；11月境外债券规模占比约34%，较上月下降14个百分点。境内共发行66笔融资债券，较上月增加19笔，11月境内融资规模环比增长54.3%，同比增长18.9%。

回看2019年11月，曾出现过一轮融资小高潮，而今年发债规模未能达到业内预期，12月份又是传统意义上的“融资小月”，全年融资规模能否出现逆转仍成谜。

另一方面，单月发债规模不及到期债务规模，令房企资金承压雪上加霜。11月份境内外债券融资到期债务规模约837亿元，较上月增加2.6%。而融资新规公布之后，9月、10月、11月连续3个月发债整体规模不及到期债务规模，房企融资规模增速受限，并且据贝壳研究院预测，这一局面短期暂不会有所改变，2021年到期债务规模（未含2021年未发行的超短期债券）预计可达12448亿元，同比增长36.0%，房企偿债压力仍将继续攀升。

对于房企而言，降债难以在短时间内完成。贝壳研究院认为，虽然融资新规对未来房企整体发债增速将起到一定的制约作用，但按照近五年房企债券融资发行周期推算，预计未来房企债券融资到期债务压力实现实质性下降仍需3～5年时间。

40家头部上市房企融资环增91.42%

头部上市房企的境遇则大不相同，同策研究院监测的40家典型上市房企融资总额继上月稍有回温后，11月出现大幅上升，共完成融资金额折合人民币共计1091.08亿元，环比提升91.42%。

40家房企债权融资金额834.72亿元，占房企融资总量的76.50%，环比10月融资总额510.55亿元增加63.49%；股权融资金额为256.36亿元，占总融资金额比重为23.50%，环比大幅增加331.20%。

值得注意的是，11月40家典型上市房企其他债权融资共发生了29笔，多为母公司为子公司提供融资担保，总金额289.35亿元，这一规模环比增加了542.26%；公司债方面，40家房企也表现出了一定的优势，共14笔融资募集资金215.35亿元，环比增加18.54%，其中境外美元债占主导地位，共发行8笔美元债，融资金额折合人民币137.68亿元，占比公司债总额的63.93%。

从40家典型上市房企融资情况总体来看，债权转让与应收账款转让规模与频率极大提高，如招商蛇口通过债券股权转让融资41.4516亿元，绿地香港通过股权转让与应收账款转让融资72.6亿元。此外，为了加速资金积累，抵御偿债压力，各大房企均加快了融资频率。

同策研究院分析师陈朦朦对《每日经济新闻》记者分析：“2019年，40家典型上市房企融资规模为8033.24亿元，而2020年1～11月这一数字已达8572.30亿元，已超过去年全年融资总额。因而，合理预估40家典型上市房企今年的融资规模将近9000亿元。”

境内外融资成本加速上升

自8月融资新规以来，境内融资成本始终保持上升趋势，11月更是呈现加速上涨趋势：11月境内债券融资平均票面利率4.89%，较上月增长0.13个百分点。

11月境外债券融资平均票面利率同样大幅增长至8.04%。境外债券成本分化较大，旭辉控股、正荣地产等平均票面利率维持5.25%～5.45%较低区间，而阳光集团与景瑞控股等相对中小规模房企处于11.88%～14.50%较高区间。

相比之下，40家典型上市房企融资利率有所下降，主力范围为3%～5%。据同策研究院，在已披露的数据中，40家典型上市房企中融资成本最低的是中海于11月6日公开发行的总额24亿元、期限3年的公司债券，融资利率3.40%；成本最高的为富力地产11月18日发行的期限为2年的3.2亿美元优先票据，融资利率12.38%。

陈朦朦分析，规模较大的头部房企凭借自身良好的信用主体及较宽的渠道来源，在险峻的环境下融资优势凸显，可获得较低成本资金。而较多中小型房企在境内融资环境趋紧的情况下，选择积极境外发债谋求生路，但融资成本较高；未来，面临紧缩的融资渠道与较高的融资成本，融资较为困难的中小房企将生存艰难。

境内外融资环境整体收紧之下，资金进一步承压成为房企（特别是中小房企）未来面临的发展困境，也令房企更依赖销售回款。截至11月末，在年内设定了业绩目标的部分规模房企中，超6成房企的目标完成率达到90%以上，但中小房企完成全年目标有一定压力。

同策研究院分析师焦泽认为，在海外疫情反复的情况下，房企逐步将目光汇聚在为中小企业担保获取融资的方向上。为了进一步迎合政策，降低杠杆与负债，拆分物业上市的比例或将在未来持续扩大。通过释放股权，出售项目的方式进行再融资将成为房企新宠。