超20城发文加强商品房预售款监管,近十年预售纠纷成倍增长

为维护商品房买卖双方合法权益，从源头杜绝烂尾楼的产生，今年以来，多个省市已出台加强商品房预售资金监管的政策。

12月8日，四川省成都市人民政府办公厅印发《成都市商品房预售款监管办法的通知》（简称《通知》），《通知》显示，预售款监管额度与开发企业信用等级挂钩并根据信用等级动态调整监管额度，对于预收款将实行专户存储、全程监管，如果开发商违反相关规定，在其整改期间将暂停预售商品房网签备案系统使用权限。

图片来源：各城市政府官方网站、贝壳研究院整理

 同日，广东省佛山市住建局也印发了《佛山市商品房预售款监督管理实施办法》，《办法》显示，为进一步完善商品房预售款的监督管理，房地产开发企业在申请商品房预售许可前开设商品房预售款专用账户，存入监管账户的商品房预售款优先保障项目竣工。开发商留存监管及可提取使用的额度，视项目建设进展而定。

可以看到的是，除了成都、佛山，今年以来已有多地出台加强商品房预售资金监管的新规。业内人士认为，由于国内的新房实行预售制度，部分城市频频出现烂尾楼现象，烂尾楼不仅影响城市市容，更侵犯了购房者的权益，加强商品房预售资金监管，确保预售资金专款专用，可减少“烂尾”等情形发生。

26个省市出台新政加强预售资金监管

所谓预售资金，主要包括承购人按商品房预售合同约定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款、商业贷款、住房公积金贷款等全部购房款。而商品房预售资金监管，主要是由房地产行政主管部门会同监管银行对房企商品房预售资金实施第三方监管，房地产开发企业须将预售资金存入监管银行专用监管账户，且只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。

以成都为例，成都市住建局要求，预售款监管遵循专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监督的原则。预售款的监管期限则是自商品房取得预售许可证之日起，至完成工程并联竣工验收合格后商品房集中交付止。

佛山则在新政中明确，商品房预售款应当全部存入监管账户，房地产开发企业不得在监管账户之外收存预售款。当项目完成商品房首次登记并达到预购人可单方办理转移登记的条件时，房地产开发企业可持区不动产登记部门出具的相关文件向监管银行申请解除商品房预售款监管。

据贝壳研究院最新统计，2020年以来，已有26个省市出台加强预售资金监管的相关政策或实施细则，且内容主要集中于四个方面：一是，要求开发商开设商品房预售资金监管专用账户；二是，要求开发商与监管机构、监管银行签订预售资金监管协议；三是，对信用资质不同的开发商实行差别化资金监管额度；四是，在预售资金使用上，按照工程进度支取相应比例的资金。