多地上调房贷利率 全国楼市"加息潮"真的来了?(2)

03涉房信贷规模、用途监管趋紧

银行贷款额度收紧与房贷“两道红线”关系非常密切。按照规定，各类银行机构房地产贷款占比上限不能超过40%，个人住房贷款余额占比不能超过32.5%。受此影响，各大银行房贷额度分化，由此出现有些银行额度偏紧有些银行相对宽松的情况。

此外，房贷利率上调直观反映信贷资金供需关系变化，居民端购房需求不减，而银行端涉房信贷供给持续趋紧。两者互相作用，才会出现房贷利率上涨的情况。具体表现出两大方面原因。

首先，货币政策逐步回归中性，房地产信贷环境持续趋紧。从总量上看，货币政策继续回归正常化，M2增速持续回落，截至4月末 ，M2余额226.21万亿元，同比增长8.1%，增速分别比上月末和上年同期低1.3个和3个百分点。

图：2019年1月-2021年4月M2余额、同比增速（亿元）

数据来源：中国人民银行

从结构上看，信贷投放有保有压，房地产等领域持续趋紧。针对房地产领域，通过贷款集中度管理等制度，全面压降信贷规模，进而控制金融体系对房地产行业的风险敞口。就居民端而言，央行近日公布的数据显示，一季度个人住房贷款余额 35.7万亿元，同比增长14.5%，增速较上年末低0.1个百分点。

第二，信贷资金用途管理趋严，经营贷、消费贷等灰色购房资金来源被封堵，加剧房贷资金供给紧张，倒逼房贷利率上涨。3月末，银保监会、住建部、央行等三部门联合发文，全面收紧经营贷监管，此后多个地区、多个商业银行开展个人住房信贷管理自查。与此同时，监管部门惩处力度加大，据统计，5月至今银保监会已向银行机构开出59张罚单，总罚金近4亿元，其中，信贷资金违规流入房地产市场是处罚重灾区。

从近期金融数据来看，4月住户部门短期贷款增加365亿元，同比少增1915亿元，一定程度上表明信贷资金用途监管取得成效。

图：2020年2月-2021年4月住户部门短期贷款、中长期贷款增量（亿元）

数据来源：中国人民银行

04“房贷涨价”城市持续扩容

房贷利率调整是诸多信贷政策工具中最为温和的手段，根据需求端表现调整利率水平已成为常规操作，未来“房贷涨价”的城市将持续扩容，那些房价上涨预期强烈、投资需求旺盛的热点城市将会陆续加入。

从目前来看，“加息”后对于打压投资性购房需求效果较为明显，毕竟贷款成本直接决定其投资回报率。但从“刚需”的角度而言，难以真正抑制其加杠购房的意愿，因为房贷利率上调意味着每月增加数百元的购房支出，负担较为有限。

相较而言，房地产信贷规模管控和用途管控更为直接有效。

就信贷规模管控而言，落实贷款集中度两道红线要求，合理控制个人住房贷款规模占比，尤其是已经超标的商业银行，更应采取一系列管控措施。信贷资金用途管理仍将从严执行，通过商业银行全面自查、监管部门排查问责，加强对购房者首付资金来源审查管理，利用低息经营贷套利购房、挪用消费贷购房等违规行为仍将受到高压监管和严厉处罚。

房贷“涨价”城市持续扩容，热点城市跟进调整房贷利率加点已是大概率事件，而前期已经调整的城市不排除短期内再度调整利率水平的可能。受此影响，全国房贷利率仍具备明显上行空间，短期内易涨难跌，预计2021乃至2022年，全国首套房、二套房贷款平均利率延续稳步上移走势，利率水平或逼近甚至超越疫前。

来源：丁祖昱评楼市