持续完善房地产金融管理长效机制 房企纷纷调整优化财务结构

近期，央行、住建部就房地产金融管控密集发声，业内人士预计，后续政策将继续收紧。

持续完善管理长效机制

住建部房地产市场监管司司长张其光表示，下一步住建部将严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。

中国人民银行金融市场司司长邹澜指出，为增强房地产企业融资的市场化、规则化、透明度，央行、住建部去年8月出台了重点房地产企业资金监测和融资管理的“三线四档”规则。经过一年时间，试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善，负债规模稳步下降，经营融资行为更加审慎自律，整体经营趋于稳健。

同时，央行还对银行业金融机构制定了房地产贷款集中度管理制度。政策实施以来，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低，整个房地产贷款的占比下降0.6%，其中个人住房贷款的占比下降了0.2%。

邹澜表示，下一步，央行将继续围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，持续完善房地产金融管理长效机制；将坚持“房住不炒”的定位，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

房企纷纷调整优化财务结构

房地产行业对资金的依赖度较高，一旦融资监管收紧，房企会受到很大影响。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国消费者报》记者，“三线四档”中“三道红线”是指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况，房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档。

自“三线四档”公布以来，房企纷纷对自身财务结构进行调整优化。根据贝壳研究院统计，2020年100家上市房企中40%的房企实现成功降档；绿档房企数量达到29家，较2019年的12家增长过半。

央行数据显示，截至6月末，人民币房地产贷款增速比上年末回落了2.2个百分点，其中个人住房贷款增速比上年末回落了1.6个百分点。

贝壳研究院高级分析师潘浩对《中国消费者报》记者表示，“三线四档”对整个房地产行业意义重大，试行一年时间房企降负债超预期。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析表示，去年下半年以来，部分地区楼市火爆，原因并不在调控政策松绑，而正是金融端“没管住、没管好”。近期，随着银行打击经营贷、消费贷，开展资金穿透式监管，楼市迅速降温。“深圳就是明显的例子。”李宇嘉说。

下半年促销力度或加大

对于下半年房地产市场的走势，中指研究院企业研究副总监刘水认为，融资环境持续收紧，渠道限制越来越多，开发商资金链将会持续偏紧。在这种大趋势下，保障现金流充裕是重要任务。

在刘水看来，保证现金流，一是加大促销，加快销售回款；二是谨慎拿地，放缓拿地节奏；三是开拓新的融资渠道，比如绿色债券融资。

“融资趋紧的大背景下，各房企要积极拓宽融资渠道，把握融资窗口，加强融资合作。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对《中国消费者报》记者表示，下半年预计各房企拿地节奏会放缓，同时加大营销力度，加速销售回款。“目前房企最常见保证现金流的方式就是加强销售回款率，这种‘开源’的方式较为积极，同时也会采用减少拿地、调整新开工节奏，项目减配、降低管理、销售费用等‘节流’的方式。”他表示。

许小乐则认为，房企在拿地前要充分进行拿地成本与收益测算评估，优化住宅方案设计并合理定价，避免因过高的土地溢价挤占用于产品质量建设的成本。