第二轮集中供地规则变化 多个城市将控地价(2)

而地价进一步走高，在很大程度上压缩了房企的利润空间。此前有投资者在滨江集团业绩说明会上提问，杭州首批集中推地中滨江所拍几块地利润预期情况如何，董事长戚金兴回应，公司努力做到1%-2%的净利润水平。而前段时间宋都股份不惜损失5000万元保证金也要退掉杭州一宗宅地，在业内引发热议。

前述福建房企市场部经理指出，在企业层面，首批集中供地拿地的企业希望能在年内实现销售并回笼资金，但由于土地成交单价走高，有不少项目赚取的只是销售额，项目利润很低甚至没什么利润。

一家大型房企投资部人士告诉记者，其所在公司参加了今年热点城市的首次集中供地，虽然参拍率很高也对不少地块意向很强，但真正出手的并不多。

“这其中的原因在于，一些热度较高城市土地单价上扬幅度之快，超过我们预期。经过测算利润实在太低，有些项目按拍下来的成本测算，短期内甚至可能是亏本的。当然企业之间资金成本、产品策略不同，可能会有所差异，这些项目他们也许是赚钱的。”上述人士补充道。

其进一步表示，“如果二次集中供地的地价还那么高，企业拿地意愿会明显下降。而且经过首轮供地，不少企业手上可投资的资金也有所减少。考虑到房企购买意愿及投资实力的因素，一些城市也不希望在二次集中供地中出现流拍。”

调整规则能否降温土地市场？

据了解，目前杭州、天津及苏州等城市，已在土地溢价率、保证金等方面做出了适当的调整。

其中，杭州修订了第二批集中出让的31宗地块的竞价规则，包括首次推出竞品质的试点地块、土拍溢价率的上限由之前的30%调整为20%（“竞品质”试点地块溢价率上限为10%）、竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买等。

天津也对第二批集中供地的溢价率进行了限制。据中指院统计，天津对第二批次集中供应的61宗地块最高限价均进行了调整，60宗地块最高限价下调，最高下调幅度近24%；52宗地块最高限价下调幅度在20%以上；1宗地块增加最高限价。61宗地块最高溢价率均不高于15%。

而苏州对保证金额度、合作拿地规则做出了调整。据苏州市自然规划局7月30日挂出的苏地网挂7号公告，今年第二批次将供应23宗地块。苏州第二批集中供地拍卖规则的一个变化是，除吴江区所出让地块保证金仍是30%，其余区域保证金比例均上调至50%，而苏园土挂（2021）03地块的保证金比例上调至100%。

亿翰智库研究总监于小雨认为，上调保证金比例将限制一些资金压力较大的企业拿地，间接加强资金雄厚企业的拿地优势。另外，保证金比例的上调，也有利于减少土地市场上多个马甲抢地的现象。

此外，对于深圳暂停第二批次集中供地出让活动，一家深圳开发商表示，今年以来，深圳的楼市调控持续升级，但现有的土拍规则最终还是价高者得，从首轮集中供地来看，土拍市场依然很火热，这与深圳的调控目标不相符，所以竞拍规则会有所调整。

张华东指出，从第二轮集中供地城市的最新情况来看，已有城市在溢价率方面进行了限制，预计接下来还会有更多城市在不同方面，进一步完善土地拍卖规则。

“接下来是不是会有城市在出让起始价、竞配建，到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案方面也做出调整，还有待观察。而这些规则的变化，能否让土地市场降温，又会给楼市带来哪些影响，值得关注。”张化东说。

来源：财联社